金地集团总裁黄俊灿：限购扩容影响有限

2011-12-01 来源：京华时报

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▲金地集团总裁黄俊灿。

　　9月3日，金地集团总裁黄俊灿在“金地集团上市十年住宅业产品发布会”上表示，受限购政策影响，金地上半年业绩收入主要来自于二三线城市，高端项目去化速度较慢，因此下半年会放缓高端产品入市节奏，并根据宏观形势对价格进行适度调整。对于即将出台的新增二三线城市限购政策，黄俊灿认为，由于绝大多数房地产企业在这些城市的布局并不大，因此限购影响有限。

　　业绩

　　有希望完成全年目标

　　根据日前金地集团发布的2011年上半年业绩报告显示，今年上半年，集团共实现销售面积81万平方米，销售金额112.5亿元，与去年同期相比，增幅分别为67.8%和109.3%。

　　对此，黄俊灿表示，与去年同期相比，今年上半年集团实现的销售面积和销售金额均出现较大幅度上涨，但上半年销售额占全年销售目标的比例并不是很高，随着下半年新项目陆续上市和推盘，金地完成全年400亿元的销售目标“还是有机会的”。

　　下半年，金地将继续深耕包括褐石、名仕、天境、世家在内的四大产品线，保证金地产品在全国各城市的统一性。客户群体将主要面向首次置业、首次改善型置业以及高端刚需市场，其中中高端与高端人群的比例为7:3，下半年将适当放缓高端项目的推出量。

　　房价

　　下半年放缓高端盘入市量

　　从上半年整体销售结构上看，由于受限购政策的影响，金地高端项目去化速度较慢，上半年大部分收入和利润均来自于二三线城市，且首次置业和首次改善住房条件的购房者占大多数。

　　从现有资料来看，金地上半年销售均价为13925元/平方米，相比去年同期上涨12.5%，在下半年的原计划推盘中，多数项目的报价也普遍被抬高。“上半年我们实现的均价跟预期相比有所下降，在产品结构当中，相对便宜一点的刚需房跑得快一点，高端房跑得慢一点”，黄俊灿表示，成交结构的变化导致上半年整体均价低于预期。不过，从单个楼盘的均价来看，基本上都是维持原有水平并没有出现降价，只是涨价相对谨慎。

　　黄俊灿表示，为此，下半年集团将对高端楼盘作出一些调整，首先是要把产品打造得更好一点，看看高端客户在被限购的情况下真正的需求是什么，有针对性地调整；其次是对整个高端项目的推出速度和规模会放缓一些。在价格方面，集团会根据市场形势进行适度调价。

　　布局

　　下半年是合适的投资机会

　　公开资料显示，今年上半年，金地仅在南京获得一块不到20万平方米的土地，与去年同期相比拿地规模明显下降。

　　“目前我们正在积极寻找合适的投资机会和区域，今年下半年很可能会是一个比较合适的投资机会”，黄俊灿透露，上周金地刚刚在扬州拿地，而8月在烟台也成功拿下一宗建筑面积为210万平方米的旧城改造项目用地。从区域来看，下半年华北区仍将是金地加大投入力度的区域，而从投资物业类型来看，将更多集中在首次置业和首次改善置业两种物业类型上。

　　公开资料显示，金地目前已经建立了以深圳、北京、上海、武汉、沈阳、西安为中心的华南、华北、华东、华中、东北、西北等区域的战略布局，在19个大中城市拓展物业发展。黄俊灿表示，未来的策略仍将是深耕已进入城市，同时关注新机会，实现“战略性深耕”与“机会性扩容”并举。

　　限购

　　二三线城市

　　限购影响不大

　　对于即将出台的新增二三线城市限购政策，黄俊灿认为，在大部分人的概念里，北上广深四大一线城市的销售量和业务目前在房地产企业的占比并不算高，而更多是来自二三线城市，因此他们认为如果对这些二三线城市实施限购，影响将很大。

　　不过，从目前情况来看，第一批限购名单已经基本覆盖了经济相对发达、房地产也相对发达的二三线城市的城市，继续限购的影响肯定有，但是影响并不大，“我相信很多公司在这里所占的市场份额并不大，所以应该说影响不是特别大”。

　　商业

　　积极寻找

　　香港融资平台

　　据黄俊灿介绍，目前金地在4个城市运作商业地产项目：北京金地中心，目前出租已接近尾声；西安曲江一个10多万平方米的商业综合体；浙江绍兴一个10多万平方米的商业楼；深圳一个100万平方米的旧城改造项目，目前正在建设中。

　　概括来看，金地的商业地产项目主要分为城市综合体和社区商业两类，与其他房地产企业从事商业地产不同的是，金地的住宅社区一直配建商业，这也使得金地的商业并不是从“零”开始，而是很早就有了积累。

　　“商业地产确实跟做住宅不一样，不能用做住宅的思维做商业地产，因为它是长期投资”，在黄俊灿看来，目前做商业地产最困难的是拿地，“拿到合适的地才能做好商业地产，不管住宅还是商业地产，地段最重要”。

　　今年7月，金地曾计划收购香港上市公司至祥置业61.96%的股份，实现借壳上市，为商业地产的发展铺路，但后因技术性问题收购失败。黄俊灿表示，目前金地商业资产的估值大概是60亿-70亿元人民币，未来还会继续投入，因此金地一直在寻找类似的机会，寻找更加市场化的香港融资平台，“需要一步一步去做，逐步把这样的渠道建立起来”。

　　在房地产金融发展方面，黄俊灿透露，金地集团已与瑞银共同发起一只房地产基金，目前已经完成第一期2亿美元的募集额度。