郁亮瘦身酝酿万科“过冬”新政

　　人民网东莞电（记者 曾亮）

　　万科总裁郁亮瘦了，瘦了12公斤。

　　面对已经开始下滑的房价，他要尽快想出应对之策。

　　如果将房地产比作一场球赛，那么房地产已经进入“下半场”，按万科总裁郁亮的观点，“下半场”到了，“踢法”不同，对房地产企业的“技能”要求不一样了。

　　除了储备现金外，万科决定重拾商业地产。在他看来，这两年土地市场的销售越来越捆绑一些商业配套，如果没有这一配套，万科很难在土地市场上拿到满意的地块。

　　避谈“拐点”

　　北京已经叶落风寒，但在南国的东莞，却仍是一片盎然生机。随着调控的持续，房地产市场的“寒冬“正如这自然的冬天，悄悄地来到。这一次，万科吸取了2008年的教训，不轻言“拐点”。

　　“目前万科的发展已经调整到‘冬天’模式，以应对即将到来的2012年的房地产市场的‘寒冬’。”万科总裁郁亮在东莞万科建研基地接受记者采访时做出上述表示。

　　对于记者关于市场“拐点”的提问，郁亮并没有直接回答。他只是表示，房价回归合理是大势所趋。

　　郁亮称，为度过因房地产市场调控而带来的寒冬，万科在未来的发展策略将以“现金为王”为衡量标准。在今年国家严厉的政策调控之下，尽管身为A股上市地产龙头企业，但在万科看来，房地产上市公司所关注的企业利润率已让位于企业自身掌握的充裕现金流。

　　截至三季度末，万科手中控制的货币资金高达339亿元，而这比处在“拐点”时期的2008年三季度末还多出140亿元。

　　郁亮说，为度过2012年的“寒冬”，万科调整了销售策略，包括降价。为此，自今年7月份以来，万科在全国各地多次推出万团大战，在深圳地区，第一次的万团大战部分项目价格在万元左右；而在北京地区，不久前，万科与金隅集团合作项目——金隅万科城，每平米单价直降3000元。记者同时获悉，万科在深圳地区的第三轮万团大战已经开始。

　　在郁亮看来，房价回归合理是大势所趋。而万科要做的就是坚持市场原则，按积极定价的策略来保证住宅产品以一个合理的价格实现快速销售；在目前“黄金岁月”仍旧存在的前提下，企业做好自身该做的—“不囤地，不当地王，谨慎拿地”，以便不被现金流短缺所拖累。

　　在土地市场，万科也做出了一些改变。为保证企业运作充足的资金和顺利拿地，万科今年加强了与其他企业的合作，在土地市场的竞标上，与实力企业组成联合体拿地。郁亮称，合作能给企业带来很多资金来源，是度过“寒冬”的一个好办法。

　　重拾商业地产是否太晚？

　　万科之前的成功被认为是对住宅领域专注开发所造就，砍掉商业地产，将100%的精力投入到住宅产业开发。而如今，这一条被郁亮前任王石所笃信的发展之道面临着变局，在未来，万科只会拿出80%的精力发展纯住宅开发。而商业地产在王石看来，不值一提。

　　万科此前宣称，未来万科持有型物业将占公司20%的开发比例。万科的这一“增肥“计划，令业界哗然。资料显示，从今年年初至今，万科在商业地产领域的布局已涉及北京、上海、深圳、武汉、西安、东莞等城市，总投资超过200亿元。

　　在郁亮看来，万科也要有自己的商业地产，而这种商业地产模式不同于万达，它将是一种社区配套商业，规模不大，但能方便生活。看上去，万科的这种商业地产模式有些许“另类”，但郁亮坚信，这种完善的社区商业配套服务，将使万科赢得房地产市场“下半场”的激烈竞争。

　　实际上，转型商业地产，除去郁亮自身的想法之外。土地市场这两年的瞬息万变也让万科做此“无可奈何”之举。随着这两年土地市场的销售越来越捆绑一些商业配套，如果没有这一配套，万科很难在土地市场上拿到满意的地块。

　　两年前万科的一个拿地细节可以略窥一二。当时万科在北京房山长阳镇拿了一块地，即是后来的万科长阳半岛，而与之仅一街之隔的另一地块被首创集团以万科一半的价格拿下，原因是首创将在该地块配建一个大型商业地产项目——奥特莱斯。

　　但对于万科的这一“增肥”计划，有业内人士指出，以住宅起家的万科，早年曾涉足商业地产，但时过境迁，目前对万科来说，商业地产是其新领域，万科的一些弱点将显露无疑，尤其是欠缺商业物业的开发和运营经验；此外，商业地产占用现金时间较长，长久投入，将被“套牢”，占用大量周转资金。

　　对此，香港恒隆地产董事长陈启宗曾抛出狠话，“谁掌握资金，谁就能在商业地产蓝海中存活”，而对以“追求资金高速周转，轻装上阵”为发展策略的万科来说，这或将在日后成为一个“包袱”。

　　而商业地产在万科的受欢迎程度，远远逊于万科物业。这是一个未来被万科寄予厚望的部门。郁亮也在与记者的交流中透露出，未来不排除万科物业与万科分拆上市的可能。而对于万科商业地产未来的上市前景，郁亮则一笑带过。

　　保障房能赢利吗？

　　“对于保障房能否实现赢利，我们也在积极的探索。”郁亮仍坚持自己的观点，只要有一块钱的利润，就会去做。

　　虽说为政府分忧，但实际的情况却是，万科若不参建保障房，企业很难获批合适的土地。因为在目前的土地市场上，政府规定商品房用地须配建保障房。对于以上观点，郁亮表示承认。

　　在实现保障房赢利方面，万科称还没有找到更好的办法。目前只能是拿着政府的代建资金，完成规定任务。

　　此前人民网曾对万科保障房项目——万汇楼有过报道，万汇楼即为万科在理想和现实经过碰撞，得到的残酷结果：收回其余3124万元建设成本需57年。

　　而万科目前参加的300多万平方米的政府保障房任务能否收回成本，郁亮也没有给出明确的答复。