社区会所频陷产权纠纷运营难

　　久敬佳园的社区会所变成办公楼，居民被挡在门外。本报记者 任峰涛 摄

　　社区会所是为居民提供健身、休闲及文化娱乐等活动的服务场所，但最近，多家社区传出会所被产权方卖掉，或被出租用于商业经营以谋取更大利润，由此引发居民同物业及开发商的产权之争。最近一周来，记者抽取北京50家曾承诺开设会所的社区进行摸底，发现仅有20%的社区会所在正常运营。

　　■抽样调查

　　仅20%会所正常运营

　　一周来，记者深入丰台、朝阳、西城等地多家社区，并通过电话对50家社区会所进行摸底了解，调查结果显示，社区会所能正常运营的仅占20%，其余皆因产权不明、规划用途私自变更或经济投入、运营乏力等原因被挪作他用或被闲置。

　　新康园小区会所：被辟为3家饭店，居民投诉噪音大。

　　朗琴园小区会所：曾被开发商拍卖。因产权不明晰，该小区业委会多次走法律途径。

　　赢海庄园会所：现为餐厅。

　　天伦锦城会所：现为超市。

　　和平大道会所：一部分改为售楼处，业主抗议。

　　随园栖霞会所：未开放，等着出租。

　　瑞丽江畔会所：会所被出卖后出租，目前经营餐饮。

　　美树假日嘉园会所：开发公司倒闭，会所产权不明，现空置。

　　国兴观湖国际会所：规划为会所，小区的配套设施，未开放。

　　北京青年城会所：现改为私立幼儿园。

　　

　　社区会所是为居民提供健身、休闲及文化娱乐等活动的服务场所，但最近，多家社区传出会所被产权方卖掉，或被出租用于商业经营以谋取更大利润，由此引发居民同物业及开发商的产权之争。最近一周来，记者抽取北京50家曾承诺开设会所的社区进行摸底，发现仅有20%的社区会所在正常运营。

　　■抽样调查

　　仅20%会所正常运营

　　一周来，记者深入丰台、朝阳、西城等地多家社区，并通过电话对50家社区会所进行摸底了解，调查结果显示，社区会所能正常运营的仅占20%，其余皆因产权不明、规划用途私自变更或经济投入、运营乏力等原因被挪作他用或被闲置。

　　新康园小区会所：被辟为3家饭店，居民投诉噪音大。

　　朗琴园小区会所：曾被开发商拍卖。因产权不明晰，该小区业委会多次走法律途径。

　　赢海庄园会所：现为餐厅。

　　天伦锦城会所：现为超市。

　　和平大道会所：一部分改为售楼处，业主抗议。

　　随园栖霞会所：未开放，等着出租。

　　瑞丽江畔会所：会所被出卖后出租，目前经营餐饮。

　　美树假日嘉园会所：开发公司倒闭，会所产权不明，现空置。

　　国兴观湖国际会所：规划为会所，小区的配套设施，未开放。

　　北京青年城会所：现改为私立幼儿园。

　　　　社区会所是为居民提供健身、休闲及文化娱乐等活动的服务场所，但最近，多家社区传出会所被产权方卖掉，或被出租用于商业经营以谋取更大利润，由此引发居民同物业及开发商的产权之争。最近一周来，记者抽取北京50家曾承诺开设会所的社区进行摸底，发现仅有20%的社区会所在正常运营。　　■抽样调查　　仅20%会所正常运营　　一周来，记者深入丰台、朝阳、西城等地多家社区，并通过电话对50家社区会所进行摸底了解，调查结果显示，社区会所能正常运营的仅占20%，其余皆因产权不明、规划用途私自变更或经济投入、运营乏力等原因被挪作他用或被闲置。　　新康园小区会所：被辟为3家饭店，居民投诉噪音大。　　朗琴园小区会所：曾被开发商拍卖。因产权不明晰，该小区业委会多次走法律途径。　　赢海庄园会所：现为餐厅。　　天伦锦城会所：现为超市。　　和平大道会所：一部分改为售楼处，业主抗议。　　随园栖霞会所：未开放，等着出租。　　瑞丽江畔会所：会所被出卖后出租，目前经营餐饮。　　美树假日嘉园会所：开发公司倒闭，会所产权不明，现空置。　　国兴观湖国际会所：规划为会所，小区的配套设施，未开放。　　北京青年城会所：现改为私立幼儿园。　　　　社区会所是为居民提供健身、休闲及文化娱乐等活动的服务场所，但最近，多家社区传出会所被产权方卖掉，或被出租用于商业经营以谋取更大利润，由此引发居民同物业及开发商的产权之争。最近一周来，记者抽取北京50家曾承诺开设会所的社区进行摸底，发现仅有20%的社区会所在正常运营。　　■抽样调查　　仅20%会所正常运营　　一周来，记者深入丰台、朝阳、西城等地多家社区，并通过电话对50家社区会所进行摸底了解，调查结果显示，社区会所能正常运营的仅占20%，其余皆因产权不明、规划用途私自变更或经济投入、运营乏力等原因被挪作他用或被闲置。　　新康园小区会所：被辟为3家饭店，居民投诉噪音大。　　朗琴园小区会所：曾被开发商拍卖。因产权不明晰，该小区业委会多次走法律途径。　　赢海庄园会所：现为餐厅。　　天伦锦城会所：现为超市。　　和平大道会所：一部分改为售楼处，业主抗议。　　随园栖霞会所：未开放，等着出租。　　瑞丽江畔会所：会所被出卖后出租，目前经营餐饮。　　美树假日嘉园会所：开发公司倒闭，会所产权不明，现空置。　　国兴观湖国际会所：规划为会所，小区的配套设施，未开放。　　北京青年城会所：现改为私立幼儿园。　　>>融科香雪兰溪　　小区会所变身建材门市　　“别的小区会所有游泳池、乒乓球、篮球，还有喝茶的地方，我们的会所只有建材装修窗帘地板吆喝叫卖……”最近，通州区融科香雪兰溪不少业主在其业主论坛发帖，讨论其小区会所的现状及如何和物业公司及开发商交涉，以便会所能真正为小区业主服务。　　据了解，该小区自前年7月入住，不少业主热望位于小区中心广场的下沉式会所能投入使用。但令大家失望的是，去年夏天起会所开门营业，不是大家盼望的健身、休闲及娱乐交流设施，而是一建材门市，销售水泥、沙子及墙漆等建筑材料。　　昨天上午，记者在该小区下沉式广场看到，处于广场中心的会所，塔形房顶，棕色墙砖，台阶由蓝色瓷片铺成，古色古香，非常漂亮。会所的门、窗及墙壁上却悬挂张贴着“沙子”、“水泥”等建材标牌。透过门窗玻璃看进去，屋内也堆积着沙子、水泥等建筑材料。“为陪孩子打羽毛球，我每周五晚上都得开车15公里到南三环一羽毛球场地，打一小时得花60元，打完球回家都夜晚10点多了。小区会所就在我家楼下，要是开放了，在这里陪孩子运动下，抬脚就能回家休息，该多好！”王先生向往地说。　　业主们纷纷反映，不少小区会所变成了公司、商场、餐厅等，还有的把会所用栅栏圈起来，成为小区中的一个独立区域，这样对开发商来说很有利，回款快，但是小区会所是社区的配套建设，其用途应该为居民服务。　　昨天下午，该小区物业公司一工作人员称会所是由开发商直接出租的，和物业公司无关。记者多方联系开发商无果。　　>>久敬佳园　　业委会为居民讨要会所　　入住7年来，小区会所没有给居民提供健身、娱乐等服务，反而变身为一家企业单位的办公楼。最近，在居民的强烈呼吁下，丰台区久敬佳园小区业委会决定启动法律程序帮居民讨会所。　　该小区居民王女士反映，每次到朋友家去都很羡慕人家的会所，会所设置有舞厅、棋牌室、健身房等，大家交一点服务费就能享用这个休闲娱乐的好去处，“我们这个小区，从2005年入住开始，小区的会所就一直被开发商锁着。我们没有享受到任何服务”。　　昨天，记者来到该小区三区二号楼，小区会所占地约2000平方米，两层楼，会所大门紧锁。不少居民纷纷表达自己的不满：“门经常锁着。偶尔看到有人进出办公。”“会所变成办公楼太不靠谱了。” “社区会所为什么被卖掉而不能为居民所享有？”　　据了解，自去年起该小区业主便向丰台区建设委员会、街道等相关部门投诉，以期解决会所问题，但直至今日仍无进展。该小区业委会负责人反映，为争取会所，业委会也进行了多方努力，但开发商说他们有产权证，且会所已被卖掉，“我们从没见过会所的产权证。小区规划中对会所的性质有明确规定，且楼盘销售时及购房合同里也突出了会所为业主服务的功能。所以，即使会所产权归开发商，但开发商擅自改变会所用途，也侵害了业主利益，属于违约行为。我们将带领业主维护自身权益”。　　昨天下午，丰台区房管部门称，该社区会所问题应由小区业委会与开发商沟通协调解决。　　>>富东嘉园　　经营乏力会所遭遇闲置　　自2008年起，朝阳区富东嘉园小区业主便开始陆续入住，但直至目前该小区会所仍遭弃置无力开放。　　“入住前就想着小区内有会所，可以随时健身。可入住后，开发商所说的超大会所一直没开放过，让人很失望。”小区业主李女士说。该小区多数业主反映，应该将会所开发利用，给大家提供一个活动场所，同时也能实现会所的功能和价值。“入住都这么久了，每次活动都得跑到别的小区办卡。会所到底什么时候开放？”业主王先生抱怨。居民们反映，开发商在卖房时曾宣传过小区内有6000平方米的超大会所，包含网球、健身、桑拿、游泳、餐饮娱乐、仿SHOPPINGMALL的综合场所。可现在业主入住已有4年，这些设施一直未出现过，也未曾看到开发商对其有建设。　　对于业主的质疑，物业公司一工作人员称，会所未开放是因为经济原因，“开发商一直想出租，可又不允许单间出租，希望有承租人将6000平米的会所完全租下，可现在来寻租的人多为小团体组织，只租一两间，所以会所一直未能租出去”。　　据了解，目前，该小区有少数居民自发将会所一楼进行了清理，天冷的时候，大家就躲到这里来跳舞、打球。“最起码有墙不透风啊，这样活动着也不冷了。”小区黄奶奶说，大家都希望开发商能尽快开放运营会所，为大家提供一个健身的好去处。　　■专家观点　　非独立产权会所应属全体业主　　社区专家舒可心称，社区会所原本是市政规划的指标之一，是以居民“千人指标”为基础的、用于居民生活配套的建筑。近年来，为寻求销售突破，不少开发商在社区会所上做文章，将其包装打造成为销售亮点。　　在会所建设方面，有的开发商支付了该建筑的土地出让金，从而取得了会所的所有权，且开发商能够出具会所建筑面积的独立产权证，这才能说开发商确实具有该会所的产权。在这种情况下，开发商就是会所的产权人，对会所具有所有权，其中包括处置的权利。在这种情况下，开发商仍然应该依照合同内容，向业主提供社区会所服务项目所需的所有硬件条件。“这一点，很多开发商自己不明白，他们以为房屋买卖合同在交房以后就结束了。其实，该合同中关于会所的服务承诺，也都是合同应该遵守的内容，应该继续有效。”舒可心强调，开发商须遵守合同中的义务和政府的有关规定，即房屋买卖合同中明确了会所的用途，开发商就无权单方面进行变更，否则就是违约，其他产权人可以向政府举报其违规行为。　　舒可心认为，目前小区会所的大多数状态是开发商不具有会所的独立产权。会所没有独立产权，也没有任何人能够主张其产权，会所表面上是“没有产权”，则会所的产权人就是全体业主，即会所是业主大会的财产，业主大会有权利决定会所的使用、支付会所的管理费用，并享受会所带来的收益。　　■律师说法　　擅改会所用途需担法律责任　　本报律师团、京华律师事务所律师马传贞认为，在一定程度和意义上，社区会所是业主客厅的“扩大”和“延展”，是小区公共活动空间，是为小区居民提供较全面的娱乐休闲活动的场所。　　但是，目前多家小区会所被开发商及物业公司销售或出租，变身为单位宿舍楼、办公楼，或进行商品经营，有的则弃置不用，这就改变了会所的规划用途。　　在社区事务中，无论会所的产权是属于开发商或业主专有还是共有，会所的用途、功能都不能随意改变。若要改变会所规划用途，则需要到规划委变更，需要召开专家论证和公众参与的听证会。“如果不办变更手续就改变了会所用途，那么开发商就违反了法律规定。小区业主可以起诉要求开发商承担相关法律责任。”　　本版采写 本报记者 张淑玲　　本报实习记者 孙燕兰 刘雪玉