旧宫变身2012楼市最热板块

　　
　　六大房企争相逐鹿 百万平方米住区年内成型————

　　近十年未有新盘供应的四环旧宫板块，即将迎来规模空前的放量，从而成为今年楼市的“最热板块”。据悉，继万科、金第、国奥、葛洲坝等多家房企巨头拿地布局，打破旧宫平静之后，这些地块目前正相继进入实质性开发阶段。预计今年年内，旧宫板块将初步形成至少百万平方米体量，集合商业商务大配套、产品品类丰富的高端住区。

　　目前旧宫所在的东南四环片区，因受到总部经济发展和南城计划继续推进影响，积累了强劲的高端置业需求。业内人士分析，随着金第万科朗润园等品牌新盘的入市，今年旧宫板块住宅市场将持续呈现供需两旺的格局。

　　●交通升级 房企巨头扎堆进驻

　　旧宫板块地处国贸正南，隶属东南四环片区。整个板块北起四环路，向南延伸，形成29平方公里的版图。尽管占据着寸土寸金的四环地界，旧宫却一直保持与核心区属地不相称的低调和安静。这是因为旧宫商品住宅市场自2003年的最后一批小放量之后，多年未再放出开发用地。

　　2010年年底，在南城计划的强烈推动下，旧宫板块爆发出一系列强音，市政交通条件首先迎来质的飞跃。道路交通上，作为蒲黄榆路南延工程重点，八车道的德贤路全线通车，二环到旧宫全程完美升级，实现“8公里5分钟”快速通达；地铁交通上，地铁亦庄线通车并与5号线无缝接驳，纵贯京城南北。

　　交通条件的极大改善，进一步强化了旧宫板块城市核心区的属地优势，也启动了旧宫板块的崛起和升级。按照旧宫的初步规划，旧宫西部将被设计为商业商务文化体育休闲综合娱乐区，聚集中央绿地、下沉式广场、体育公园等；南部着重商务配套的研发，吸引高端人才来就业；北部地铁站点周围计划设计成商业商务居住区和文化公园。

　　以地铁旧宫站为中心，旧宫的土地供应终于迎来了近十年以来的首次开闸。2010年11月到2011年年末期间，包括万科、金第、富力、国奥、葛洲坝等在内的至少6家房企巨头在旧宫摘地布局。其中，仅地铁旧宫站南侧、凉水河西侧，就有万科、金第、富力和葛洲坝四家巨头排兵布阵。

　　●产业加码 多重利好引爆区域价值

　　据了解，旧宫此轮土地供应引发了房企的激烈竞争。尤其是万科联合金第拿下的旧宫东站C11和C14地块，更由于体量大、滨河、邻近地铁站等优势，成为众房企的一致目标，从而引发百余轮竞价。

　　伟业我爱我家市场研究人士分析认为，旧宫地块市场热度高涨，主要原因有三点。

　　首先，旧宫位居四环城市核心区的地段相当稀缺。随着城市核心区开发用地的饱和，京城住宅版图正快速向五环甚至六环扩散。统计数据显示，2009年以来北京年均供地约250宗，其中五环内宅地不足10宗。近九成宅地分布在五环外至六环外。与此同时，相比其他四环板块，旧宫价格洼地效应显著，更加提升了旧宫楼市的价值预期。

　　其次，旧宫板块作为传统的皇家苑囿，具有其他城市核心区板块不可比拟的生态优势。以万科金第联手开发的旧宫东站地块为例，项目一公里范围内即有碧海公园、旺兴湖公园、宣颐公园等三大公园，三公里辐射范围内公园多达7个，包括北京最大的湿地公园“南海子”，此外还有三个高尔夫球场。被纳入北京市十大滨河带绿化景观工程的凉水河则从旧宫腹地东侧流经，构建出上风上水的生态环境。

　　另外，旧宫所在的东南四环区域，受到总部经济发展和南城计划继续推进的双重利好，区域发展势头强劲。从CBD世界级商务中心区到环渤海总部商务区，再到旧宫“企业总部”的发展规划，东南四环区域已形成一条辐射整个华北甚至全国的总部经济发展带。按照“十二五”的战略部署，旧宫作为该发展带内的核心板块，将通过新一轮的开发，兑现“企业总部、商务服务、配套生活消费区”等区域功能。与此同时，继续推进的2900亿南城计划也将直接助力旧宫发展，愈加庞大的南部新区产业巨无霸则将为旧宫楼市带来持续强劲的置业需求。

　　●需求强劲 区域人居全面升级

　　据了解，目前旧宫所在的东南四环片区因总部经济发展迅猛，新盘供应稀少，高端置业需求强劲。另外，邻近旧宫的东高地一带航天部高科技人群以及南部新区的高端产业人群中，也积累了大量的改善型置业需求。而旧宫目前的房地产项目多建设于2000年前后，产品品质落后；2003年至2004年零星建设的几个商品住宅小区，也难以满足区域日益增加的高端改善型置业需求。

　　环绕四环沿线全览京城核心区楼市，从西四环沿线的万柳、四季青板块，到北四环的亚运村、望京板块，再到东四环的朝阳公园、朝青板块……京城西部、北部、东部的核心城区均有了以四环沿线为据点的典型高端住区。生态资源优厚、发展空间巨大、需求强劲的旧宫板块，亟待全面升级人居格局，形成规模化高端住区，填补东南四环的供应缺口。

　　据了解，旧宫新一轮开发均主打城市改善型产品。作为房企领军者，万科的动作一向是区域楼市的关注焦点，其产品也几乎都成为区域供应的标杆。

　　据悉，此次万科携手金第在旧宫核心区共同打造的项目，总体量达22.9万平方米，预计今年下半年入市。项目拥有两大亮点：一是“1”字头容积率、一梯两户的低密度宽景住宅，主打6层板楼，135-155平方米三居户型；二是总体量高达12万平方米的配套巨制，聚合现代商务、时尚百货、大型超市、品牌餐饮、星级影院等功能的商业商务综合体。这将是该区域内唯一的大型城市综合体，规划的“24小时不夜城式”运营、地铁直驳、室内四季恒温的环境加上空间业态的巧妙设置，将彻底升级旧宫板块的商务、消费、休闲配套品质。而万科、金第双子巨头的品牌实力和责任保障，也将领衔为旧宫的城市升级图景增添浓墨重彩。随着旧宫“万科时代”的来临，区域居住观、产品观、人文观即将得到全方位提升，预计年内百万平方米高端生态住区就将初现雏形。