评估征税强化调控 深圳二手中介转攻一手市场

　　今天距离深圳二手房按评估价征税方案出炉已经一周，虽然“狼来了”的寓言已成事实，但市场的表现却未如预想的那样“冲动”，从成交和均价上看，近一周的二手房市场仍然比较平静。据国土局的数据显示，６月９日深圳二手住房成交３６４套；１０日，二手住房成交４７５套；１３日共成交４６９套，１４日共成交４８３套。按照数据形成“时间差”，这些成交数据应能反应出“评估价征税政策出台”传言最盛时期的楼市状况。

　　离７月１１日评估征税政策实施还有近一个月的时间，市场真的像数据所显示的那样“平静”？记者近日走访了一些中介地铺和买卖双方，听他们讲述这一周的变和不变。

　　现场直击二手房价格

　　逼近限价房成交停滞

　　●时间：２０１１年６月１１日下午３点

　　●地点：龙华金地[简介最新动态]梅陇镇某地铺

　　上周末，是深圳二手房按评估价征税方案出台后的第一个周末，也是龙华又一限价楼盘水榭春天[最新消息价格户型点评]三期开盘的日子，记者前往限价房比较集中的龙华二手中介地铺，采访限价房和新税费出台后二手房的成交情况。

　　水榭春天三期均价２．１万元／平方米入市，当天推出的１３００多套房源销售９２３套，销售率达８６％。据记者了解，早在一周前，水榭春天三期确定限价２．１万元／平方米入市的消息就对周边的二手房市场产生了较大影响。这个价格已与周边的金地梅陇镇、七里香榭、日出印象等楼盘的二手房价格相差不大。记者走访一些中介地铺发现，目前该片区的二手房销售有一定放缓。业主心态已产生一些分化，特别是由于二手房按评估价征税方案的出台，观望更加浓郁。

　　在龙华金地梅陇镇某地铺，记者以购房者的身份前往咨询，房产经纪人小林非常热情地向记者介绍各类房源，当记者问到价格有没有松动时，该经纪人表示，现在几个热点二手楼盘投七里香榭、日出印象、金地梅陇镇报价并没有明显松动。这几个楼盘大都在１．６万－１．８万元／平方米左右。“除了个别着急卖的可能会降个二三万，大部分业主还是会先观望，没有急于调价。”

　　“限价跟评估税哪个影响更大？”记者问。

　　“还是评估税影响更大些。”小林告诉记者，限价只是针对一手房，对业主可能会产生一定的心理影响，但如果市场卖方市场的格局没有扭转的话，业主对限价房的顾虑可能并没有那么大。而二手房按评估价征税，对二手房成交的制约是立竿见影的。“因为交易成本增加了很多，谁来出这笔钱，这是个很实际的问题。”

　　记者还走访了限价房比较集中的龙华及龙岗的多个地铺，不少中介经纪人告诉记者，龙华及龙岗部分近期二手房放盘量明显上升，卖家出货的意愿比较强烈，同时，一些房源的报价也略有松动。

　　“虽然前有限价单位，后有按评估价征税，但目前二手业主在市场上还是占据主动的。按目前的情况来看只要略低于市场价放盘，还是有很大机会成交。”多家地铺负责人对后市表示并没有那么悲观。

　　二手中介转攻一手市场

　　●时间：２０１１年６月１４日晚９点

　　●地点：景田南路

　　前日晚约９点，记者在景田南路走访。虽然已是夜色茫茫，但沿着五洲星苑[最新消息价格户型点评][最新消息价格户型点评]、紫荆苑、聚豪园等小区一路看去，仍有七八家中介公司的置业顾问拿着牌子向过往的行人推销楼盘。记者发现，标有楼盘信息的牌子上二手房的信息只有一小部分，更多的则是深圳、东莞、惠州的一手房源的资料。

　　“你们现在主要是卖一手房还是二手房？”记者以置业者的身份咨询一位中介公司经纪人。

　　“我们现在一、二手都做，二手房主要就是景田片区的一些房源；一手房主要是做东莞几个高端项目的销售。现在新的二手房调控政策出来，以后成交肯定会受影响，所以我现在主要是在向客人介绍一手房。希望多卖几套一手房来弥补二手房的损失。”一位王姓经纪人向记者介绍，离７月１１日二手房新政大限还有一段时间，目前二手房只有红本在手的还卖得动。因为红本在手的房子不需要去银行做赎楼，只要资料齐备，两个星期以内就可以办理好过户手续。“但是景田这边红本在手的房源不是很多，我们现在也是无米之炊，只有在一手房这边再想想办法。”

　　据记者了解，去年深圳实行限购令以来，世华、中联、美联等多家并非主攻新盘代理的中介公司均在大力拓展新盘代理业务，特别是东莞、惠州等非限购城市的高端楼盘。多家中介公司负责人表示，上周出台二手房按评估价征税政策，将会导致买家购房成本的大幅增长，在目前楼市调控的高压下，或许会让部分购房者“望而却步”。

　　“我们在尽力稳住二手房市场的同时，会努力在一手房市场寻找更多的机会。”某品牌中介公司老总表示，去年限购以来一手房销售对公司的贡献率都是在增长，未来将加大珠三角城市的一手房代理业务，抢占市场份额。

　　谨慎对待新合同

　　●时间：２０１１年６月１３日下午５点●地点：香梅北某地铺

　　“新调控政策出台，现在市场还在消化阶段。很多细节需要解释，有些客户急着签合同，如果一些费用没算清，我们是不敢接手的。”在香梅北某地铺，记者去咨询卖房事宜。该地铺负责人跟记者详细解释了上周出台的二手房按评估价征税方案的一些细则，他表示，在签合同之前一定要买卖双方当面确认好需要交纳的费用，包括政策实施前双方需要交纳的税费，以及７月１１日政策实施以后需要交纳的税费。“现在有些买家和卖家都催促中介赶在政策实施前把手续办好。虽然我们也很想促成交易，但我们保证不了能赶在新政前办完，这样的合同我们不会签。”

　　记者走访多家中介地铺了解，未来成本的上升使得近期二手房市场抢搭“末班车”现象不断出现。距正式实施评估征税制度还有近一个月的时间，之前一些犹豫放盘或者一直看而没买的置业者都有意向加快签单、担保及递件进程，从而赶在正式实施之前完成过程手续。

　　“最近有听说有些二手房直降几十万出手，目前我们还没遇到这样的情况。但是现在来咨询和放盘的业主确实有所增加。”房产经纪人小郭告诉记者，最近跟进了一些放盘的业主，有些业主之前还比较观望、犹豫，但现在表示只要能及时出手，降个三、五万也可以。“像景城府有个两房要放卖，７８平方米，两周前报价是１９５万，现在业主主动调低了价格，１９０万愿意出手。现在去看房的客户挺多，但主要还是担心税费的问题。”小郭说，现在主要推的都是红本在手的房子，这样对买卖双方都方便，不会产生纠纷。但对于没有红本的房子，虽然价格调低了点，一些有意向的买家还是很担心赶不上新政前完成过户，因此买卖双方协商各自所承担的税费也需要很多时间，目前这类房源推进的速度比较慢，签合同也相对比较复杂。

　　买卖有理

　　买方：赶搭末班车

　　其实我买房没有那么迫切，有点投资意向。因为我正好手头上有些闲钱，现在股市又不行，通货膨胀又越来越高。想来想去，还是买房子好一点。再说景田这边从去年到今年房租都很可观，所以我想买个小户型以租养贷。最近正好遇到这样一个红本在手的小户型，而且报价比之前低了３万，听中介公司介绍，红本在手的房子不需要赎楼，两个星期以内就可以把手续办完，这也算是赶上了新政前的末班车吧。

　　——景田北某地铺，买家张小姐前来签约时表示

　　卖方：降低报价快出货

　　我觉得现在商业地产挺红火的，想套点现钱买个商铺。我两周前开始在几家中介公司登记放盘，是金地梅陇镇一套两房，报价１２５万，但挂了两周了，第一周看房的人还很多，但最近一周，连看房的都很少了。现在评估税一出，我这房子还没满５年，要交很多税的，我咨询了一下中介公司，只有两种选择：一是降价出货；二是扛到房子满五年后再出。为了尽快出货，我已经向中介公司表态，愿意调低报价，我的心理价位是１１８－１２０万就可以出手。

　　——龙华某地铺，业主郭先生前来咨询时表示

　　业内观点

　　二手房评估征税制度强化调控力度

　　二手房交易实施评估征税制度出台，主要是对“国八条”相关要求的响应，“国八条”第三条规定：加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。这一政策不仅打击二手房交易中的“阴阳合同”现象，避免税收流失，也解决了二手房交易过程中的政府监管问题。

　　二手房交易实施评估征税制度将会产生三方面的影响：一是交易成本显著上升。在二手房交易过程中，营业税、契税和个税均属比例税率，会随价格的增长而同比例的增长，其它税费基本不变。然而在过去“原价过户”的潜规则下，个税基本可以规避，营业税和契税亦大幅减少。在实施评估征税制度后，上述税额会大幅增长。

　　二是实施后会带来二手房市场的短期观望。二手房市场“实收”的潜规则，势必会导致买家购房成本的大幅增长，在目前楼市调控的高压下，或许会让部分购房者“望而却步”；而在楼市未形成实质性的降价潮之前，业主亦难以接受降价以降低买家置业成本的要求，这可能会在短期内带来楼市的观望。

　　三是短期的观望，会让相同价位的一手物业更显优势，将导致部分需求转向一手房市场。