限制买房人自由交易中介看房确认书被判无效

2012-03-17 来源：《北京晚报》

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　　北京晚报讯（记者孙莹）很多买房人由中介公司带着看房后都签过一纸确认书，约定只要买房人最终买下了中介带看的房子就要支付服务费。中介公司想借此将买房人牢牢攥在手中。买房人刘先生就签了这样一份确认书，之后又通过其他中介买了确认书中记载的房子，结果被链家告上法院，索要2万元服务费。记者今日获悉，西城法院一审认定看房确认书无效。

　　北京链家房地产经纪有限公司起诉称，去年4月28日，公司与买房人刘先生签订了《看房确认书》，确认了刘先生委托链家提供看房及购买居间服务。《确认书》中第5条约定:“自本协议签署后12个月内，如甲方或与甲方同行的看房人或甲方的代理人、近亲属等关联人自行与本协议载明房屋的出售人达成交易的，或者甲方或与甲方同行的看房人或甲方代理人、近亲属等关联人实际使用了本协议载明的房屋的，甲方应按房屋的实际成交价格的2.5%向乙方支付服务费用。”按照字面理解，只要刘先生和亲属最终买了这套房子就要向链家付费。

　　链家公司表示，工作人员带刘先生看了西城区新街口外大街的一小区301号房屋。但此后他却与这套房子的房主自行达成交易。链家公司认为刘先生“跳单”，索要2万元居间服务费。

　　刘先生在法庭上反驳说，链家工作人员让他签订《看房确认书》时，只说是为了用来计算和证明中介人员的工作量，并非是确认提供居间服务。其次，看房当天，中介公司一次带着近20人一起看301号房屋，被房主拒绝，所以根本没看要买的房子，只看了隔壁的户型做参考。事后，刘先生通过其他中介公司与301号房屋的房主签订买卖合同。因此，不同意给付服务费。

　　法院认为，链家公司提供的《看房确认书》是为了重复使用而预先拟定的，其内容应认定为格式条款。《确认书》中第五条的约定，在严重限制刘先生的自由交易选择权的同时，明显加重刘先生的责任，属于条款无效。另外，根据合同法关于居间合同的约定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。在此案中，中介人员仅带刘先生对房源房屋进行看查，并未促成房屋买卖合同订立，根据法律规定无权主张居间服务费，驳回其诉讼请求。

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