金岩石 | 楼市调控的目标是社会公平

2013-07-04 来源：

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长期以来，楼市调控政策以所谓“合理房价”为目标，以政策挑战市场，但事与愿违，房价越调越高，百姓怨声载道，政府信用受到极大伤害!楼市调控的政策目标究竟是什么?答案是：社会公平!

最近，因为我的一个关于高房价的观点，引起了不少媒体的关注。为避免断章取义，以偏概全，有必要再完整谈一下我的观点。

新“国五条”的实施并没有让楼市降温，但令人欣慰的是，今年北京成交的近3万套住宅中，有5800套是保障性住宅，占比达20%。高房价与保障房是一物两面，在房价居高不下的城市，作为城市经营者的政府应主动承担为穷人提供住房保障的社会责任，这是成熟国家楼市调控政策的基本共识。

从2008年起，全国20多个省市相继开始推行“保障房配建”制度，这是楼市调控政策走上正轨的标志。那楼市调控的政策目标究竟是什么?答案是：社会公平!而非“合理房价”!长期以来，楼市调控政策以所谓“合理房价”为目标，以政策挑战市场，但事与愿违，房价越调越高，百姓怨声载道，政府信用受到极大伤害!政策目标的错误导致政策的执行一错再错，时至今日，如果还有谁相信政府能代替市场决定“合理”房价，我只能表示遗憾，因为房价由市场供求决定，价格必然因人而异，因时间而异，因地点而异，绝不会简单听命于政府。而“保障房配建”制度还会使中心城市房价的上涨趋势进一步增强。

其实政策性的“合理房价”是一个伪命题，因为在买卖双方的价格谈判或协商中，自愿即公平，成交即合理，否则无论如何也谈不成交易!此时，包括政府在内的任何第三方都无权干预，而作为经济学研究的“合理价格”是要揭示市场价格形成背后的供求规律，而非用所谓更“合理”的价格去否定市场机制。人们常说，房价要和建房成本挂钩，要和居民收入挂钩，早在1989年就有媒体发文引发了关于合理房价之争。当时文章说“每平方米1600~1900元的房价犹如从夜空摘星星”，北京两居室的房子总价近6万元，大学生毕业工作后节衣缩食也要“100年才能买上两居室”。因此断言：“楼价势在必控，国家正拟法规!”如今24年过去了，依然没有出台“控制楼价的国家法规”。

走进城市，大街小巷随处可见租售广告，为什么在农村没有?因为农村的空间没有稀缺性，而城市房地产业经营的是空间价值，所以说是“空间的货币化”。人们都知道房子是给人住的，而“租售“二字告诉人们，城市房产有三重属性：住-租-售。给人“住”的房产是消费品，经济学为此提出一个公式：房价/收入比。以平均工作30年为基数，5~10年的家庭收入之和为合理房价的标准。用来“租”的房产是经营性资产，经济学为此提出的第二个公式为：租金回报率。若以国债收益率4%-6%为基数计算，15~25年的租金之和为合理房价。而在北京海淀，134平米的“学区房”月租金16000元，售价在1200万元以上，租金回报率超过60年。用这两个公式计算“合理房价”，北京房价可能要跌50%~80%!但这两个评判合理房价公式有两个重要前提：1.外来人口不流入;2.货币总量不增长。但城市化恰恰是“三流社会”：人流钱流逐水流!城市，特别是不缺水的金融中心城市，人口与货币的流入必然创造空间的稀缺性，于是就有了“空间货币化”的价值，所以我提出了一个新的经济学公式：单位空间的人口/财富比。

用单位空间的人口/财富比评判城市的空间价值，高房价之中含有三重定价机制：土地、房产和空间溢价。所以在财富总量较高的城市，空间溢价会使房价脱离收入与租金的约束，超越居民特别是穷人的支付能力。所以在房价居高不下的城市，政府应以社会公平为目标调控楼市，逐渐形成“豪宅补公租”或“商品房补保障房”的政策调控体系。但这种“以房养房”的反哺机制必然导致商品房的价格进一步脱离居民的可支付能力，从而形成更高的保障房需求，进一步扩大政府提供保障房的资金缺口。于是各国政府的调控政策顺势而为，用高房价收缴的高额税费为居民建设保障房。如今“以房养房”的楼市调控体系已成惯例，穷人安居，富人安心。所以在这个意义上说，高房价才让政府有钱为穷人提供保障房。这是各国楼市调控的成功经验，中国应鉴之。

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