“价格战”下的西客站片区公寓，同地段价差已达20万

　今年上半年，恒大在西客站的多个公寓项目率先降价，掀起西客站片区公寓价格战。仅一路之隔，一套公寓价差20多万，每平米价差高达四千多元。公寓产品的投资属性明显，片区内高低价公寓回报年限也高达十年，价格战之下，相对价高的远大购物广场等公寓项目去化压力大增。

　　恒大率先降价

　　片区各公寓每平价差高达4500元

　　西客站片区相较于前几年大开发时期，住宅供应已经大大减少，然而商业供应体量却在逐渐增加，尤其是公寓市场。

　　西客站片区的公寓项目已近十个，包括去年10月首开的保利中科创新广场公寓项目，以及年底入市的地平甲第时代、济水柏然公馆、远大购物广场等纯新公寓项目，加上原有的恒大金融中心、恒大翡翠华庭、恒大金碧天下、漫城金街、建鲁时代广场等。

　　今年年初，突如其来的疫情给房地产市场按下了“暂停键”，市场一度降速甚至停滞。应对疫情，上半年恒大以优惠力度抢客，推出“网上购房”，同期又推出全国所有在售楼盘均享受78折的优惠政策。恒大是西客站片区的供应大户，恒大翡翠华庭、恒大金碧新城、恒大财富中心、恒大雅苑等在售公寓项目打响了片区内“价格战”的第一枪。

　　其中，恒大晶都中心更是打出“5799元/㎡起”的超低价，将西客站公寓市场带入5字头时代。降价之后，片区公寓产品价差拉大。恒大晶都中心带装修公寓依然是5799元/㎡起，均价在6500元左右，同期区域内远大购物广场LOFT精装公寓均价在11000元/平米左右，不同项目价差超过4500元/平米。

　　恒大翡翠华庭、恒大财富中心、恒大金碧新城项目均价也在6000-7000元/㎡左右。其中，恒大翡翠华庭推出的46层毛坯平层产品，面积38-78㎡，对标仅一路之隔的远大购物广场，同样的交通、同样的商业配套，一套60平米的公寓，价格低了二十几万元。

　　近十个公寓项目打“价格战”

　　单价变相降了两千

　　面对恒大的低价“组合拳”，片区内保利中科创新广场、地平甲第时代、远大购物广场、绿地齐鲁之门、建鲁时代广场等项目，也纷纷开始推出各种“优惠政策”，西客站公寓市场普遍降价。一部分具备品牌号召力的项目通过以价换量的方式，确实也有所收效。如恒大、地平等项目在推出优惠促销后，去化效果明显。

　　去年保利中科创新广场首开loft产品，均价在8000-9000元/㎡，近日记者在售楼处了解到，目前在售的33㎡-37㎡平层产品，均价仅为6000-7000元/㎡，作为片区内面积区间最小的公寓产品，“面积小，低总价”是其最显著的特点。值得一提的是，该项目为“简装交付”，交房后购房者仍需投入时间与资金进行后期装修。此外，9梯46户，密度相对较高，项目平面图显示，公寓楼东西长约60米，9部电梯均设立在西侧，后期无论是商办还是自住，这一设计都显“鸡肋”。

　　地平甲第时代在日照路以南，滨州路以东，滨州路以西。去年11月首开平层产品，均价在8500-10500元/㎡。现在其主推产品为37-69㎡精装平层公寓，优惠后均价在7500元/㎡左右，毛坯平层公寓，优惠后均价在6800元/平米左右，5梯21户，对比保利密度小了一半。项目东侧的宜家家居、迪卡侬，山东国际会展中心已经全部投入使用。

　　总价多20万回报期限加10年

　　价高公寓销售压力大增

　　面对日趋激烈的竞争，区域内以远大购物广场为代表的相对价高项目处境尴尬。对于投资者而言，同一区域内低价项目明显更受青睐。

　　作为区域内价格相对较高的公寓项目，远大购物广场在今年5月份的时候，也推出一波“特价房”，价格在8000多元/平米左右，相较于其11000元/平米的均价已有较大降幅，但仍高于周边竞品价格，市场反馈效果一般。

　　记者探盘发现，远大购物广场目前在售41-66平米loft精装公寓产品，均价仍在11000元/平米左右，周边一路之隔的恒大翡翠华庭、地平甲第时代平层公寓则都在6000—7000元/平米的价位上，虽有产品不同，但是价格差依然成为投资者选择的重要因素。

　　记者探访时间是周三工作日上午，远大购物广场售楼处现场看房人数比恒大、地平明显少很多。在销售数据上，据中指研究院网签数据统计显示，上半年远大购物广场网签数据也仅为58套。

　　“现在经十路和腊山河东路交汇处，乐梦中心的一套50平米左右的平层公寓，租金大概在1300-1500元/月，同一区域内不同项目公寓租金相差不大，顶多有500元的差额，然而一套公寓总价多20万，就可能需要多10年以上的时间才能回本，这对公寓投资者而言显然不太合适。”据业内人士表示，远大购物广场位于山东国际会展中心西侧，建筑规模超100万平方米，建成后将自持大约25万平方米的商业，而这一过重的负担导致其价格成本要高于其他公寓项目，降价空间也相对有限。

　　公寓产品供过于求

　　投资仍需综合考虑

　　“商办的日子本来就都不好过，疫情之下，压力确实更大了。”一位不愿具名的公寓开发商营销负责人表示，商办公寓库存量高早已不是秘密，但大部分房企对降价还是较为谨慎，基本上都是采取产品差异化定价、阶段性折扣或者特价房的形式变相降价。

　　该负责人表示，降价实为无奈之举。“从当前的客户调研和项目来访率来看，疫情之后，公寓市场并没有明显好转。”他表示，公寓产品具有较强的投资属性，而非刚需，疫情之下，投资客本身的经济状况多少受到一些影响，投资需求降级，购买力明显下降，也致使原本就竞争激烈的公寓市场“雪上加霜”。尤其是目前西客站片区商业供应量超过110万平方米，明显供过于求，未来区域内竞争压力依然较大。

　　有业内人士分析，面对当前公寓市场的降价，公寓投资门槛进一步降低，投资者可以根据自身资金情况选择入手时机。公寓投资不同于住宅置业，选择公寓一般都会考虑长期持有，通过租赁市场收取投资回报，这就要求在购买时充分考虑品牌、位置、配套、价格、市场回报率等综合因素。