济南土拍延期，调整高限价抽签决定买家！专家：溢价地块或将减少

8月17日，济南公共资源交易中心与济南市自然资源和规划局发布《济南市国有建设用地使用权网上挂牌出让补充公告》（以下简称《补充公告》），调整此次土拍规则。新规则调整了此次土拍的40宗地块的最高限价，并明确两家以上（含两家）竞买企业最终报价均达到最高限价时，采用现场抽签方式确定竞得人。专家认为，此次土拍规则调整后，一定程度上将起到稳定地价作用。

　　济南第二批集中土拍延至9月10日

　　去高价地最高溢价率不超15%

　　作为试点“两集中”供地的22个试点城市之一，济南此前公布的第二批集中土拍的网上挂牌时间为2021年8月18日9时至2021年8月30日10时30分，而17日的《补充公告》则将公告时间延长至2021年8月30日，挂牌起始时间调整为2021年8月30日9:00起，挂牌截止时间调整为2021年9月10日。这意味着，此次土拍的截止时间推迟了10天。

　　竞买保证金到账截止时间及竞买报名截止时间从2021年8月26日16时调整为2021年9月8日16:30，推迟了13天。

　　《补充公告》重申参与商品住宅用地竞买的企业须具有相应的房地产开发资质。同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗商品住宅用地的竞买。

　　尤其值得关注的是，《补充公告》明确如两家以上企业达到最高限价，将抽签决定谁将最终拿地，出让方式由“限地价，竞政府储备性公有房”调整为“限地价，抽签确定竞得人”。即根据住宅用地设定的最高限价，如竞买企业最终报价未达到最高限价则价高者得；如两家以上（含两家）竞买企业最终报价均达到最高限价，则采用现场抽签方式确定竞得人；具体时间和地点另行通知。

　　据了解，此前济南土拍中，当楼面地价达到每平米14400元时，转为竞政府储备性住房面积，开发商只报一轮，建设面积最高者得。此次公告还以附件形式调整了土地的最高限价，《2021年济南市第二批集中出让40宗国有建设用地使用权公开挂牌出让最高限价调整表》显示，对比土拍信息中的地块底价，40宗地最高溢价率均未超15%，多为14.9%，部分为14.89%。

　　须由自有账户交纳竞买保证金

　　严查购地资金来源

　　《补充公告》用长篇幅对开发商拿地资金来源进行了明确限定，要求参与商品住宅用地竞买的企业须由自有账户交纳竞买保证金，购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金、竞买企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等；购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款，不得使用其他自然人、法人、非法人组织机构的借款，不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。

　　此外，还要求参与竞买企业要说明购地资金来源、提供相应证明并对上述要求做出承诺。土地成交后，对竞得人缴纳的保证金和出让金由会计师事务所出具是否属于自有资金的审计报告。对于经审查资金来源不符合要求的企业，取消其竞得资格、解除土地出让合同、收回已出让土地，竞买保证金不予返还。

　　业内人士分析，去年下半年以来，房企融资“三道红线”，银行房贷规模“两道红线”，严防经营用途贷款违规流入房地产领域，以及近期有传闻对“三道红线”的要求中，重提“房企买地金额不得超年度销售额40%”，房地产市场的金融政策加速收紧。

　　多个城市中止或延迟二次集中供地

　　济南调整拍地规则落实新要求

　　在此次济南出台新公告前，多地已经有类似动作。据了解，第二批次集中供地后，全国多个城市都暂停或者中止土地出让。8月6日，深圳22宗地中止出让；8月10日晚，天津发布61宗地延迟拍卖且下调限价，溢价率不超过15%；而杭州、南京、沈阳、重庆等城市土拍时间官宣推迟。

　　济南市有关部门负责人称此次公告根据自然资源部要求研究落实方案，最终以公告为准。据了解，8月11日，有媒体曾报道称，自然资源部对部分集中供地试点城市的供地部门作出新的部署，明确要求商品住宅用地出让公告需体现四个方面：第一，参加宅地竞拍企业需具有房地产开发资质。第二，建立有效的购地审查制度，加强对房地产企业购地资金的来源审查。房地产企业参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他融资便利。参与土地竞买的主体必须提供资金来源证明，将现行工具箱中的“建立购地资金来源审查制度”由可选项改为统一实施的政策措施。第三，单宗地溢价率不得超过15%，绝不允许通过提高起拍价格调整溢价率，否则将严肃公开处理，严控城市楼面地价新高。第四，在达到地价或溢价率上限的时候，不得以竞配建等方式增加实际地价，可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。

　　从补充公告来看，无论是企业开发资质、资金来源审查、单宗地溢价率不得超过15%还是取消竞配建，济南都落实了自然资源部的要求。

　　专家：降低企业拿地成本

　　稳定地价有利于楼市平稳健康

　　此次对土拍出让规则的调整，核心仍是为了“稳地价”“稳房价”，符合中央“三稳”调控机制。

　　合富辉煌（中国）山东公司副总经理许传明认为，此次公告中，出让方式由“限地价，竞政府储备性公有房”调整为“限地价，抽签确定竞得人”是公告核心。“公告在一定程度上，起到控制地价的作用。”

　　目前，济南房价平稳，调控效果显著。“房价的平稳仍需要地价平稳的支撑，如果房价平稳，部分地块出现多家房企竞价，出现高地价，将大大增加企业存活成本，压缩企业利润。”许传明说，如果拿地价高，而开发出的楼盘却低于成本价销售，开发商为了存活，或将对开发项目做减配处理，反而带来后续的更多问题，所以稳地价也是为了房地产市场的平稳健康发展，非常重要。

　　他认为，此次取消以往竞建安置房的条件，对于开发商合理规划成本，增加利润是有利的。“在对土拍过程进行全方位的‘监管’后，地价将得到有效控制，而且地价降低会使房价更加稳健。”

　　更加明确去高地价

　　专家预测：土拍溢价地块将更少

　　在4月23日的济南首次集中土拍中，平均溢价率不高，没有触发最高限价，不过部分地块仍出现了超30%的竞价，南北康地块溢价率更是高达64%，山塑、王府庄地块溢价率均超40%，张马屯地块溢价率也达36%。此次土拍规则调整，不仅改变了以往济南达到最高限价后竞政府储备性安置房的“价高者得”规则，更明确了各地块的最高限价，经记者计算，最高溢价率均不超15%。省内知名房企投拓部门相关负责人介绍，首次集中供地以来，多个城市出现多个地块成交溢价率高的情况，造成土地市场过热的现象，如果设定溢价率上限，更有利于土地价格稳定。“土地出让环节严格控制起拍价和溢价率上限，房企在拿地阶段就可明确知未来的房价上限，提前考虑利润空间，拿地时更加理性。”该负责人说，但真正实现稳地价还取决于土地推出价格。

　　“虽然溢价有了上限，但从供应的第二批次住宅地块情况来看，出现高溢价情况的地块并不多。”该负责人说。

　　“一方面二批次住宅地块绑定的条件比较多，另一方面，产业地块较多，再加上部分开发企业手中的资金相对紧张，我们预测，这一次的溢价水平要比上一轮低不少，要比第一轮更加波澜不惊。”许传明说。

　　以历城区供应地块为例，在出让的19宗地块中，商业金融用地有6宗，且大部分组团地块中，捆绑商业地块。

　　其中，历城区北至飞跃大道、西至唐冶东路组团，共计3宗住宅用地和2宗商业用地，根据挂牌文件显示，该项目拟打造成为区域企业总部集群，竞得人须引入一家拥有电竞赛事 IP 全产业链且获得国家高新技术企业认证、国家重点文化输出企业认证的独角兽企业设立区域总部；引入一家拥有至少 3 个“一带一路”国家颁发的最高级建筑行业资质的基础设施建设类集团公司区域总部（一级子公司）；引入一家从事新型纳米无机涂料的新材料企业一级子公司；引入一家港资大数据分析服务公司区域总部；引进一家产业互联网领域的香港主板上市公司的区域总部。（齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 李庆斌 王皇）