8000亿元库存压顶 房价下降可期

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　　限购、限价、限贷。2011年上半年，北京楼市成交惨淡。

　　6月30日，正值年中分水岭，中原三级市场研究总监张大伟告诉《第一财经日报》，“北京2011年上半年，项目签约率仅43.1%。”这一数据说明在目前市场销售的楼盘项目中，超过50%的房子尚未销售，处于积压状态。

　　北京房地产交易管理网数据显示：截至6月29日，北京2011年上半年，期房住宅签约套数为36571套，同比去年下调16%，现房住宅同比下调18.5%。住宅总签约套数为43353套，同比下降16.4%。

　　去年同期，北京的住宅总签约套数为51869套，2009年同期为83518套，这意味着北京已经连续两年上半年的成交数量出现下滑。“成交均价相较去年同期没有明显变化。”张大伟告诉记者，“主要原因是今年6月份，北京市场上均价超过每平方米3万元的住宅项目只售出9套。因此均价相较去年没有明显变化。预计随着7月份大量新项目入市，下半年或许出现新的转机。”

　　8000亿元楼市库存压顶

　　北京某楼盘销售人员李美（化名）是从业三年的一名职业销售代表，从今年5月起，她的作息时间已经改成一周休息三天。“销售太差，没有合适的项目。”李美对记者这样抱怨。自从调控以来，李美所在的房地产公司也有意放缓了新一期项目开盘的速度。销售人员从去年年底高峰时期的忙碌到今年无事可做的萧条。这也从一个侧面反映出北京楼市的当前状况。

　　亚豪机构的统计数据显示，5月北京楼市29个开盘项目的平均销售率为31.1%，进入6月楼市再创年内新低。根据中原地产研究统计，6月当月北京取得预售许可证的商品房期房住宅项目合计为29个，提供住宅套数为9508套，而当月签约的数量为1295套，签约率仅为13.6%。

　　对于销售签约率的持续走低，除了是淡季的原因外，张大伟认为限购政策还是最主要的原因之一，限购后，北京购房成交案例中89.6%为首次置业，而本市户籍家庭更是占到了91%。经过几个月的消化。目前市场上有意向购房且有能力购房的人群逐渐被稀释，有购房需求的部分家庭也开始观望。

　　其次，是北京商品房库存积压上涨，仅6月预售的商品房期房住宅项目，根据预售总值对比已经签约的项目值，合计提供的9508套住宅总市值325亿，而截至月底签约的仅有29亿，一个月的库存积压市值就超过296亿。

　　296亿还仅仅是积压商品房市值的一小部分。根据张大伟的计算和6月30日的数据，北京商品房库存总面积分别为：期房面积1510.5万平方米，现房面积1809.5万平方米。总库存面积为3320万平方米，相比春节调控前的3181.2万平方米增加了138.8万平方米。“根据今年在售期房预售均价，乘以库存面积，目前全市积压库存总市值已经超过8000亿。预计年底有望达到万亿。”

　　“这一数据只保守不夸张。”张大伟表示，“目前北京还有8000多万平方米的在建面积，还有开发商手中的土地库存。如果都算在一起，也许库存市值将超过万亿。”

　　下半年价格松动

　　库存增加，导致的直接后果是土地市场低迷冷清。根据北京土地储备管理网数据显示：截至6月30日下午5点，北京上半年土地出让为114块，提供总面积约1050万平方米，成交总值为327.23亿元。相比去年同期下调了48.2%，住宅出让金更是下滑了75.4%，今年上半年仅为120.3亿。

　　值得注意的是，在6月27日下午，北京市崇文菜市场（含西侧地）地块被广州丰璟房地产经过33轮竞拍获得，成交总地价为7.1亿元，规划建筑面积为16424.7平方米，折合楼面价为43227.58元/平方米。这说明，在土地市场低迷的情况下，热点地块的成交及价格丝毫没有受到影响。

　　同时，北京市相对位置较好的楼盘价格持续上涨。2011年上半年，北京市场上房山长阳板块、朝阳区、西城区和通州的部分楼盘，依旧受到了购房者的追捧。以通州热点楼盘百合湾为例，最新一期平层开盘价已经突破每平方米3万元大关。价格突飞猛进，直追朝阳区楼盘。

　　但更多的数据显示，不少楼盘价格已经开始出现松动。

　　北京房地产交易管理网数据显示：上半年供应的期房商品房住宅项目合计为79个，提供的住宅套数合计为26328套，累计签约套数为11357套，签约率仅为43.1%。而签约均价为20612元/平方米，相比供应均价24672元低16.5%。张大伟认为：“6月份签约率明显开始分化，6月下旬10个项目因为最近供应而签约基本为零，有33个项目的签约率在近半年不足40%。而在签约率超过80%的20个项目中，签约均价仅为20471元。这说明低价项目签约在上半年占据了市场的绝对主力。”

　　根据分析，上半年北京楼市的79个项目中，均价低于2万元/平方米的有31个，提供的住宅为12600套，累计半年来签约套数为6606套，签约率为52.4%，签约率高于平均签约率43.1%。而2万~3万元/平方米价位的项目签约率仅为33.3%，超过3万元/平方米的高价盘签约率为37.3%。

　　下半年北京将迎来新一波的入市项目高峰期。据新浪乐居统计，7月北京楼市共有44个项目开盘，其中中心城区有11个项目开盘，近郊、远郊区县共有23个项目开盘，环首都的河北共有10个项目开盘，与中心城区基本持平。业内分析人士认为，在上半年的库存积压和下半年的楼盘集中入市下，或有望促进北京楼市的价格继续松动。

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