二手房比新房贵 南京楼市房价倒挂之怪现象

　　“旧不如新”是中国人的传统观念，可是近期楼市的怪现象却打破了人们固有的观念。11月从苏宁睿城以15258元/平米的谷底价起售，到万科金色领域以9900元/平米的震撼价开盘等等，多家品牌楼盘的开发商们纷纷先后降价，直接导致了二手房成交量的下滑，也让同区域的二手房报价立刻显得尴尬。进入11月份后，南京楼市的商品房认购量大涨，连续两周都递增超50%。新房持续高成交量的同时，二手房交易市场逐渐疲软，据网上房地产统计数据显示，11月中旬南京二手房成交669套，环比上旬下降幅度偏大，同比2010年同期的1494套更是下跌了44%。



　　同区同盘价格相差大



　　同一区域的二手房和新房的价格可以相差数千元，位于仙林的东方天郡小区一套125平米的三房报价180万，单价14400元/㎡，而离它只有几站地铁的万科金色领域新盘单价只要9900元/平米，两者价格相差巨大。现在很多二手房房主要求一次性付清，加上购房者需要交纳一定比例的契约税和营业税，使得同一区域的二手房要比纯新房单价贵上数千元。这样的例子在现在的南京不止发生在仙林板块。江宁武夷绿洲一套挂牌出售的69㎡两房报价88.5万元，单价12826元/㎡，而11月20日武夷绿洲推出的特价房价格最低的仅6275元/㎡。同一个楼盘，二手房价格居然是新房的一倍以上!



　　顺驰不动产首席市场分析师温晓卿说，目前，南京楼市并不乐观，出现几个片区新房和二手房价格倒挂的事情并不稀奇，随着更多片区的新房市场降价或变相降价，出现更多的倒挂行情也就不足为奇。从目前的市场情况来看，江北、河西、江宁、城北等几个片区均有房价倒挂现象。



　　一般而言，同地段的新建商品房的售价总要高于二手房的售价，但在新房销售遇冷、市场不景气时，部分开发商迫于卖房套现，使新开楼盘售价低于同地段二手楼盘的售价，导致楼市出现价格倒挂现象。这种房价倒挂现象，在北京、上海、深圳等一线城市均有出现。近期南京房地产市场由于受到限购影响，很多开发商大幅度的降价，因此造成了很多板块二手房比新房价格高，更有甚者，在同一个楼盘，二期的新房比一期的二手房价格要低出不少。



　　倒挂多集中在城郊



　　尽管南京已经有好几个片区出现房价倒挂，但是具有绝对地段优势的城中出现倒挂现象的可能比较小。一是因为城中新开楼盘比较少。二是因为城中的区位优势时分明显，配套和资源都十分完善。



　　从目前的市场行情来看，城中的二手房价格和新房相差较小，譬如玄武区的二手房价格一直居高不下，主要是由于它位于城市中心位置，地理位置优越，公交线路发达，地铁也在此穿过，这就给市民出行带来诸多便捷。再者，玄武区有玄武湖等自然文化遗憾，还有众多教育资源，这些就是玄武区二手房价格依然坚挺最重要的原因。



　　江北，江宁和仙林几个板块的新房和二手房价格相差比较大，主要由于区域的配套和交通不够完善，它们在楼市处于上行通道的时候，搭上楼市快速上涨的列车一路狂飙，在现今调控的调控之下，新开楼盘价格趋于合理，可是一些同区域的二手房房主还是固步自封，坚持高挂牌价不肯让步，造成了一些偏远板块的新房和二手房价格倒挂现象的严重。



　　现在购买二手房的多为急性刚需购房者，他们大多想要立刻居住，有的是因为想要结婚。因为虽然当下很多新楼盘价格比二手房便宜，但是现在市场销售的房源，最快也要到2012年年底才能交付。除此之外，热门的学区房也是很多人争抢的焦点，大家望子成龙，望女成凤的心情都很迫切，一般好的学区都在老城区，很多家长为了孩子能够上到好的学校，不惜花重金为自己的孩子购置学区内的二手房。这些方面都直接的推高了二手房的价格。



　　新房二手房定价因素不同



　　南京房地产促进会秘书长张辉表示：新房价格和企业有关，二手房价格和个人相关。由于最近的宏观调控政策，使得房地产市场处于下行通道，有的房地产企业为了后期的发展扩张，不得不以价搏量，短期内迅速降价收拢资金。这就造成了新房的价格下跌。而二手房市场多和个人相关，前期买房的人除了少数专业炒房客，由于资金链的危机而大量降价抛售二手房源。但是这种情况是很少的，大多数个人并不急于出手手中的二手房源，所以会造成二手房价格居高不下。



　　对于各个板块倒挂幅度的差别，张辉秘书长也给出了自己专业的见解，张秘书长指出，任何时候，人们都会趋向于向条件设施完善优越的城中聚集，这是楼市发展的必然规律。外围板块的需求量下降最快，所以会短时间内导致像江宁，仙林这些板块的二手房与新房的差价巨大。而城中则不会发生这种情况，城中的新房与二手房差价比较小。



　　按需购房不盲从



　　虽然二手房与新房倒挂现象严重，但是专家提醒购房者，购买二手房还是新房要根据自己的需要，不要盲目的依据价格来决定自己的购房。



　　小李是南京本地人，他最近看到南京楼市降价比较厉害就准备为自己购买一套住房，他明确表示自己会去选择购买纯新盘，不会购买二手房。由于他现居住在父母那里，对入住时间没有那么急切的要求，所以会根据自己的实际情况购买价格便宜的新房。



　　来南京工作多年的许先生最近也在考虑购房，由于他最近要结婚，对房屋的要求则比较急，许先生表示虽然现在新房普遍低于二手房，但是自己没有那么多时间等待交房和装修。二手房虽然比新房贵，但是可以立即入住，也省去了自己在等待新房这段时间的房租，而且自己以后有孩子也希望孩子有个好的学区可以受到良好的教育，他物色了好久，看中了一套二手房，虽然房价比附近的新房贵了好多，可是房屋周围配套比较好，而且还有很好的学区。



　　南京我爱我家市场部杨洁认为：现在的楼市已经进入买方市场，由于严厉的调控，部分需要资金迅速回笼的开发商会选择一部分楼盘打折降价，而有些不急于用钱的二手房房主最多会同意小规模让价，要不就干脆死扛着挂牌价不肯让步，这都是促使房价倒挂的原因。虽然有不少新盘以价格吸引了一部分购房人，但还是有众多急于用房的群体，他们会选择价格稍微偏高的二手房，毕竟很多一手楼盘不能立即入住。可是有很多板块区位优势不是很明显的二手房房主不是很理性，依然把房价标在高位，有的几乎比周围新楼盘高出一倍，在现在南京楼市处在下行通道的情况之下，这种做法十分不理智，与其死扛，不如顺应市场，把自己的二手房定在一个合理的价位，及早出手。（张涛）