二手房交易差 租赁升温成市区房东降价屏障
位于浦东正中心的花木板块买卖和租赁在中高端二手房市场一直相当活跃，近期也出现了降价情况，个别案例议价率已经达到１０％。但租赁市场升温，使整体房价依然坚挺。
目前与二手房买卖一片惨淡存在显著差异的是，部分板块的租赁市场呈现升温趋势。业内人士指出，现阶段二手房市场低迷，议价空间扩大是必然的。不过由于租金价格持续上涨，会制约二手房价格下调空间，部分板块的抗跌性会因此显现。
商报记者了解到，浦东花木板块中介门店挂牌房源“售转租”现象明显增多，且租赁价格与今年上半年相比也有明显上涨，比如浦东世纪花园、大唐盛世花园等三房目前的租金范围在７５００－８０００元／月，平均上涨已经达到２５％。即使如此，出来一套租赁房源，也会一周之内马上成交。
据汉宇地产花木分行经理张久文介绍，租赁市场如此火热，主要依仗着板块内的浦东嘉里城ＣＢＤ，租赁对象定位比较高端，基本都是企业高管或者是外籍人士，周边交通便利，地铁２号线、７号线汇集于此，可谓集办公、生活、娱乐为一体，附近高端写字楼庞大的办公人士，再加上周边环境较佳，住宅的自住率高，造成板块租赁需求远大于供应量。
对于部分区域目前买卖和租赁的反差，张久文认为主要还是在于房东的心态差异。“由于花木板块为自住板块，业主基本资金都比较雄厚。不是急于用钱或者急需置换改善，业主一般都不会选择在市场走势不明朗的阶段挂牌出售。”他表示，业主的心态显而易见，既然卖不出好价格，那么宁可出租，何况出租收益比以往更加可观。
临近年底，部分开发商的资金链经受着巨大的考验，一直坚挺的房价也开始出现下调。这让一些精明的购房者发现了商机，通过组团方式以公开售价70%甚至最低50%的 “批发价”购买到房子。近日，上海已经有40名购房者谋划建立类似地产基金的半价购房团。
沪上首个半价购房团
“开发商要么选择整体把项目卖给基金公司，要么就是降价促销，但是相比于购房者从售楼处那里得到的折扣，基金公司获得的优惠折扣将更大，因此我们准备建立一个购房者参与的购房基金，以机构的模式与开发商谈判，拿到七折或是半价的优惠，这也是上海的首个半价购房团雏形。”昨日，上海钱生辉投资咨询有限公司总经理钱生辉透露，目前已经与多个中型开发商的项目已经有了达成意向，只要有了一定数量的购房者组团，就可以半价买房。
目前市场上在售项目，不少实际上已被地产基金以7折左右的价格收购，沪上近期也出现了多个地产项目被整体收购的情况。虽然网上房地产显示这些项目的房源仍然可售，但这些房源其实已经易主，房源销售后的利润大部分将属于上述地产基金。
对于半价购房团，钱生辉直言与地产基金有些类似，首先是确定一些意向楼盘，再让购房者进行选择，确定项目的购买意向和套数，最后以机构的名义与开发商进行谈判，谈判完成价格确定，购房者统一缴纳定金和后续的房款。“现在我们进行了一个初步的摸底，由于不从代理商那里购房，接省去了中间环节的费用，因此半价是没有问题的。 ”钱生辉说道。
据其透露，目前已经有40多名购房者明确表示愿意参与此购房团，并成为认证会员，另外还有1000名普通会员正在进一步了解中。
前途仍扑朔迷离
虽然半价购房团的诱惑力不小，但其前途仍有些扑朔迷离。
钱生辉介绍，其半价购房团的另外一个功能就是引导投资。“除了一些购买自住的，另外的一些投资者可以进行合作卖房。通过团购，一些购房者还可以再度转让，以项目的个人代理商身份，在支付一部分定金后，获取部分房源的包销权。 ”。
在他看来，“合作销售”模式来自于行业内已经成熟的代理商“包销”模式，如果房子在规定时间内全部卖完，那么按照和购房者事先签订好的协议，将高于购房投资者“批发成本”的那部分利润，作为房地产商支付给个人的利润。
而如果房子最终无法卖掉，则由购房投资者以约定好的 “批发价”购买，由于先期支付的定金往往只有总房价的10%左右，如果个人投资者能在约定时间以高于批发成本价格10%的售价卖出这部分房源，就可以获取投资额的100%甚至更多的利润。这一投资回报率对于很多个人投资者有很强的吸引力。
一业内人士在听闻此消息后坦言，限购主要就是为了抑制投机，如果此类团购的方式产生，势必会再次冲击整个市场，在目前的大环境下，能否成功还有待观察。
在钱生辉看来，合作卖房旨在让普通购房者与投资者一样，将过去小范围、需要关系和渠道的内部合作公开发展。一旦人人机会平等交易透明，市场的房价也就会更清晰，虚高的房价也会自然回落。
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