刚需入市难阻楼市下行 深二手房跌破09年水平

　　

　　如果说1月份的深圳楼市是谷底的话，那么2月份的深圳楼市则可以形容为“春天来了”，在1月份多个楼盘“零成交，零访客”的市场表现后，成交数据在几周内呈现环比上涨的态势，与去年年底和今年1月相比，2月的深圳楼市逐步回暖，这也让“回暖”的声音不绝于耳，更有购房者焦急地询问“楼市这就要触底反弹了么”？

　　业内人士认为，近期市场成交的多是有促销和降价的刚需置业楼盘，背后促进买家入市的因素则包括年前积攒的刚性需求的释放和年后首套房贷利率优惠的增加。至于“回暖”和“反弹”，美联物业深圳区营业总经理江少杰表示， 这只是对少数降价促销刚需盘成交情况良好的一种夸大，虽比春节前过于惨淡的楼市好，但跟去年相比还算不上成交回升。

　　楼市低迷态势未根本性改变

　　春节之后一般都是楼市复苏速度比较快的时候，成交量往往会出现一个“小阳春”，而今年春节后则不同，整个2月深圳楼市基本上延续2011年12月底的低迷走势，虽有所复苏，但复苏的速度非常缓慢。

　　“2011年底至今年1月份，深圳楼市的总体特征表现为：政策调整、成交低迷、价格回落，这基本上是谷底期的市场表现，而从最近几周的成交量来看，访客量与成交量都有较大幅度地上升，但这种回升或许只是2011年补缺性刚需成交”，深圳中原住宅部执行董事刘锦萍表示。

　　2月份深圳楼市再现首付一成的促销手段。从宝安某楼盘抛出首付一成的促销手段之后，深圳市场上包括港澳八号等开发商尾随其后，都推出针对刚性购房者的促销活动。到2月底，随着银行对首次购房者的信贷政策有所放松，加上深圳已有多个楼盘推出针对刚需的降价促销活动，市场成交逐步活跃。记者了解到，如招商果岭、花半里、瑞泽佳园、学府道、中海康城国际、深业东城国际以及招商雍景湾等楼盘都推出了降价促销活动，花半里单价最多降幅5000元/平方米，学府道降价3000元/平方米，招商雍景湾上周开始的“清盘促销”降价幅度更是达到近8000元/平方米。

　　“成交活跃后，楼市由此出现了回暖的迹象”，刘锦萍表示，吸引这些刚性需求置业者入市的主要原因正是部分楼盘打折优惠幅度扩大，以低价来吸引置业者。

　　多个因素刺激了购房者的入市，美联物业全国研究中心林锐华表示，开发商加快楼盘销售进度回笼资金；首套房贷利率降至基准利率或以下，降低了购房者的购房成本，调动购房者的入市激情，这些因素都促使深圳楼市近期成交量回升和反弹。

　　新一轮降价潮刚揭开序幕

　　近两周的成交回升，并不意味着楼市就此完全复苏，政策短期内也不会放松。刘锦萍表示，央行降低存款准备金率只是货币政策的一次微调，并非针对房地产市场，同时，央行也宣布了对首套房自住需求的大力支持，首套房贷利率降至基准利率水平甚至更低，这会在很大程度上影响市场预期，刺激刚性需求释放，利率优惠幅度的恢复，直接带来的是客户购买力的提升，这种提升又直接促成了当前成交量的上升。

　　仅以短期的成交回升来断定楼市全面回暖为时尚早，中原地产二级市场董事总经理玉家雄认为，如若要判断是否为真正的“小阳春”来临，需要更长的一个周期才能判断是否会形成大规模的逆转趋势。

　　“春节前的市场过于惨淡，积压了不少刚需购房者，现在降价优惠楼盘的入市带动了市场的成交”，“美联物业深圳区营业总经理江少杰表示，和往年一样春节后看房的人变多，但是和往年相比成交量增多的幅度也不是很大，可以理解为年前刚需购房者需求的释放。

　　“中央对楼市调控政策的决心并未改变，只是对刚需在银行政策上进行微调”，玉家雄认为，深圳人口密集，无论是首次置业者，还是改善型置业者，都是刚需的一部分，数量庞大，并且长期存在，这就说明深圳的潜在购买力较大，刚需一族对楼市有强大的支撑力度，如果刚需在很大程度上被释放出来，那么市场才会真正迎来春天。

　　新一轮的降价潮才揭开序幕。深圳中原副总经理贺晓丽表示，“过了这波市场还是糟糕，今年内房价没有上升的可能性，若成交量恢复较慢，房价还会继续探底，开发商应该趁着购房者入市被造势撩拨起来后赶快降价出货”。

　　贺晓丽表示，当前的市场已经处于谷底期，价格经过了大幅调整后基本趋于稳定，后续在市场供应量不断增加、银行利率逐步下调的情况下，楼市将会有一个更好的成交回升期，价格也将稳定下行。

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　　深圳样本二手房二月再跌0.39%

　　跌破2009年11月水平

　　深圳样本二手房房价跌破去年年初水平后，根据深圳中原的最新监测数据，深圳样本二手楼盘的成交价已经跌至2009年11月水平。2月份深圳188个样本二手房楼盘成交均价为18432元/平方米，环比今年1月下跌了0.39%，同比去年2月则已下跌了10.27%。

　　二手房成交量触底反弹

　　农历新年过后伴随着银行信贷政策的有所放松和购房者观望气氛的有所缓和，入市的购房者使得深圳楼市出现了成交复苏的迹象。深圳中原二级市场董事总经理玉家雄告诉记者，从中原监测的放盘量和访客量来看，随着节后返深人数增加，加之银行房贷利率基本回复至基准利率，政策利好偏向刚需客户，2月放盘量和访客量较上月均增加3倍有余，成交量也随之有所增加。

　　与市场成交回暖相对应的则是价格的变动情况。深圳中原根据对188个样本二手楼盘的监测显示，2012年2月深圳二手房房价指数已经跌至2009年11月水平，但相比1月下跌幅度有所收窄。

　　二月份，二手住宅成交量见底反弹。根据美联物业的统计，截至2月29日中午，深圳市二手住宅成交1428套，环比上涨26.15%，而其成交均价继续回落。据美联物业二手住宅蓝筹价格显示，2月份深圳二手住宅的价格为17076元/平方米，环比下跌0.54%。“2月份二手住宅成交量环比上涨在我们的意料之中，银行首套房贷降至基准或以下将带动刚需积极入市，预计3月份全市二手住宅成交量将超过2000套”，美联物业全国研究中心主任徐枫表示。

　　“央行再次下调存款准备金率、银行房贷利率回归基准利率，诸多利好因素使得节后返城、年前观望的刚需置业者难抵御价格大幅下调的诱惑，纷纷出手成交”，深圳中原住宅部执行董事刘锦萍表示，2月成交量较之1月份大幅增加1倍，同时，节后成交回暖、政策利好、各地方政府微调政策此起彼伏、使得部分业主信心逐渐好转，因此近期放盘价格调低的幅度也日渐减小。

　　部分楼盘价格已近底位

　　根据深圳中原的统计，在深圳的188个样本二手楼盘中，2月份成交样本楼盘数为96个，占比为51%，较上月仅20%样本成交的比例大幅增加。其中，有47个成交样本楼盘价格环比继续下跌：跌幅大于-10%的样本楼盘有4个；跌幅在-10%至-5%之间的样本楼盘有19个；跌幅在-5%-0之间的样本楼盘有24个。

　　此外，2月份价格出现上涨的楼盘占比也有所增加，有49个成交的样本楼盘价格较上月出现上涨：涨幅大于10%的样本楼盘有1个；涨幅在5%-10%之间的样本楼盘有17个；涨幅在0-5%之间的样本楼盘有31个。总体来看，经过数月价格的大幅下调，部分楼盘价格已接近底位，价格大跌的楼盘占比减少，整体市场价格进入盘整状态，大部分楼盘价格波动幅度在-5至5%之间。

　　而在深圳各区，2月份一改去年6月以来数月六区齐跌的局势，南山区指数呈现0.6%的上升，盐田区本月也止跌企稳，其余四区虽均有所下降，但下降幅度均有所收窄，除去宝安区1.9%的最大降幅以外，罗湖、福田、龙岗降幅都保持在1%以内。

　　“然而政府调控的决心依然无法动摇”，刘锦萍表示，从上海叫停持长期居住证满3年可购二套房的例子可以看出，国内外的不稳定因素仍在，货币政策也将更为谨慎，各方势力之间的博弈仍在深化，预计市场将进入一段时间的盘整期。