新手菜鸟购房攻略之：购买二手房应注意

　　二手房不同于一手房，购买时应该注意五大要素。

　　不仅要看总价还要看单价。按照二手房交易的惯例，卖房标价往往标的是房屋的总价，而不像一手房销售标明房屋的单价。因此，某些二手房看上去会让购房人觉得总价很低，比较划算。如果仔细分析二手房的使用时间、居室面积等因素，它的单价并不比相应地区的一手房单价低。在购买二手房时，购房者要注意计算单价，并和周边的新房价格做个比较，做到对市场全面了解。

　　不仅要看房龄还要看质量。一些购房者在购买二手房的时候，往往对于房龄比较关心，忽略了房屋的具体质量。在有些购房者看来，越新的房子就一定越好，越老的房子就越差。其实不然。每一套房子由于建筑材料、施工工艺、施工质量不同，质量存在差异。现实生活中，有些房子虽然年头不长，但由于种种原因，质量不尽如人意；有些房子虽然建设较早，但历久弥坚。在选择二手房的时候，购房者更须仔细考察房屋的质量，而不单是房龄。

　　不仅要看房子还要看物管。要想在购房后的居住中获得满意的生活质量，良好的物业管理是必不可少的。某些社区的业主与物业公司之间矛盾重重，纠纷时常发生。这会对购房者入住后的生活产生不良影响。有些小区的物业费用比较高，购房者的生活成本就会相应提高。在购买二手房时，要注意物业服务的质量，以及自己对物业费的承担情况。

　　不仅要看小区还要看周边。许多二手房购买者往往比较在意小区的绿化、保安、清洁、生活配套等细节，但对周边的环境则不太重视。根据汉宇地产市场研究中心的记录显示，某些二手房，由于社区规模不大，生活、商业配套无法做到齐备，绿地面积也有限；但是周边的街区公园面积可能很大，还有许多生活、商业配套设施供周围的住宅小区共享。这在很大程度上弥补了该小区的不足，房屋成交价格往往高于同类产品。而有些二手房所处的小区各方面条件都不错，但周围正在进行大规模的拆迁改造，建设新的房地产项目，施工带来的干扰和不便要持续一两年时间。购买这样的二手房，就要做好一定时期内生活不便的准备。 


　　


　　不仅要看眼前还要看将来。大多数二手房购买者在购房时会将短期的各种问题考虑得很周全，但对较长时间以后的许多事情就考虑得不是很全面了。某些小区目前的交通出行条件不理想，但一两年后轨道交通设施就会贯通。面对这样的二手房，如果价格合理，短期内的不便又能承受，建议购房者不妨购买下来。如果购买者家中有老人，今后，家庭附近有否医院可就诊很重要。这种情况下，购房者需对周边的医疗条件和医院的位置应注意考虑。还有一些购房者购买二手房是为了阶段性居住，将来还要出售或出租，这就需要对所购二手房未来出售或出租的市场行情有预先的判断，眼光要放长远一些才行。
 
 


　　选二手房应注意八个细节 
 


　　细节一：了解该套“二手房”是否属于允许出售的房屋。因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。所以，一定要征询原产权单位同意所购房屋转让的书面意见，并签章。
 


　　细节二：了解房屋所有权是否真实、完整、可靠。房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系，房屋有无其他债权、债务纠纷。但最要紧的是，一定要由卖方出示、提供合法的“房屋所有权证”。
 


　　细节三：了解所购“二手房”的准确建筑面积。合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积不计在内。此外，还要考察地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关问题。

　　细节四：了解购买“二手房”的程序。购买“二手房”买卖双方必须要签订《房屋买卖合同》，并到房屋所在区、县国土房管局市场交易管理部门，办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续。
 


　　细节五：了解屋内设施的交验细节。有些业主在签订合同时常常口头向客户保证，屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器可以全部赠送。结果到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被撬、屋内狼藉不堪，而业主承诺的空调、热水器更是不见踪影。

　　细节六：付款方式。在购房合同签订过程中，必须注意付款方式的一个个环节。比如，买卖双方可以约定，在付款方式的选择上标明，在签订《房屋买卖合同》时，客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中介公司等。

　　细节七：交房时间。在合同签订的时候还应该明确注明房屋交验时间是在过户后第几个工作日或双方约定的其他时间；房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担；另外，双方的其他约定也需在合同中注明。

　　细节八：违约责任。买卖双方在合同约定时最好清楚标明各方的责任义务，这样可大大有利于避免纠纷的发生。如悔约责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况等。　
 


　　实地看房注意事项 
 
　 房子，最重要的是所购房屋质量要有保证，否则价格再便宜、朝向再理想，都会给自己生活带来无穷的后患和烦恼，房屋内在质量如何检查，这里综合有关专家经验，附上若干条验查房屋质量的简易方法，均是新楼容易发生的问题。你不妨记住并逐条检查看一看。


　　1．门的开启关闭是否顺畅？ 


　　2．门插是否插入得太少，门间隙是否太大？（特别是门锁的一边） 


　　3．门四边是否紧贴门框，门开关时有无特别声音？ 


　　4．大门、房门的插销、门销是否太长太紧？


　　5．窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。


　　6．开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅？


　　7．窗户玻璃是否完好？


　　8．窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。


　　9．厕、浴具有无裂痕？包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。裂痕有时细如毛发，要仔细观察。


　　10．坐厕下水是否顺畅，冲水声响是否正常，冲厕水箱有无漏水声？


　　11．浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水是否妥当？


　　12．厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实。


　　13．砖缝有无渗水现象？


　　14．厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？


　　15．水池龙头是否妥当，下水是否顺畅？


　　16．卫生、厨房内有无地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。


　　17．出水是否通畅，会不会出水口内留有较多的建筑垃圾？


　　18．您住的房间底下的邻居家是否漏水？否则您家的日子也一定不好过。


　　19．橱柜柜身有无变形，壁柜门是否牢固周正，门能否顺利开合？


　　20．试一下全部开关、插座及总电闸有无问题？各种电路、闭路电视、电话插座的位置等，也应仔细了解。30％的火灾是由电气事故引起的，这与电气线路的设置有相当的关系。 


　　21．供水管的材质怎样？目前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用50年。另一个无可比拟的优点是净化管内水质，铜可以抑制细菌生长，增长水中的铜含量，有益健康。


　　22．试煤气热水器开关是否妥当？


　　23．居室、客厅有无各种管线外露？是否有暖气回水或其他管线穿过，因为有较多管线穿越居室，会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍，影响整体感。 


　　二手房交易安全 


　　承诺不代表诚信，诚信不代表安全，交易安全需要合理的交易规范和严谨的法律依据。没有安全基础只相信承诺和诚信会使交易面临较大的风险。要想真正做到交易的安全，首先应该评估其交易的行为是否正确，操作方式是否安全，并要求提供安全的相应证据。

　　产权关系

　　标的物的权属法律关系是确定交易合法性的重要环节。权属法律关系必须清晰，交易双方应提供证据来证明所签订的交易合同具有法律效力。签订合同者应具备相应的权利。如是否是产权所有者，是否还有共有人，共有人是否同意并委托代其行使权利。不是产权所有者是否具有产权人及共有人经过公证部门公证的委托公证书，在委托事项中权限内容是什么？例如，委托签订合同、确定交易价格、收取房款、办理产权变更手续、房屋交割等。

　　专家提醒交易双方，在签订房屋交易合同时，如果由于委托事项不明确，价格不透明，就会给交易双方造成不必要的纠纷和损失。所以交易双方在签订交易合同时应由产权人或合法委托代理人来确定交易中的重要环节，并签订合同。以保证合同的合法性、真实性、有效性，使交易价格更合理、透明和安全。由于房屋的产权是以登记制为法定产权归属的，一旦该房屋发生纠纷或重大事件，如果产权人不能提供相应的证据来证明没有过错，那么该产权人将承担相应的责任。

　　例如：有人以收购名义买断房屋，待得到该房屋的法律文件原件和房屋后不办手续，而是冒充产权人或利用产权人的委托证明采取一房多卖、一房多租等手段进行诈骗活动。使真正的产权人蒙受巨大的损失。作为交易双方，即使在签订合同后，各自的法律文件证明应由各自保管好。尽量不要委托他人，本人实在不能亲自办理的，也应委托信任的人。

　　付款方式

　　房款交付是交易中最重要的环节之一，房屋不是一种普通的商品，它是以登记制来确认产权归属权。办理产权的更名手续在交易过程中起着决定性作用。如果买方不能提供有效的证据来证明买方有绝对的支付房款能力和使房款按合同约定顺利到位，在买方还没有付清房款前就办理产权转移手续，就等于确定了买方对该房屋拥有的合法性，很容易在以后的交易中处于被动，造成纠纷或损失。

　　买卖双方交付房款的时间和过程往往是争论的焦点。买方认为，如果先付清房款，在整个交易过程中发生问题后不能得到真正有效的房产手续和房屋，再追讨房款很麻烦。双方总是在相互信任上不能达成统一，希望找令双方都能信任的中间机构来进行房款交割。

　　大部分交易者都选择了代理交易的中介机构，但是交易双方要注意以下三个方面：交易价格是否透明，经纪方是否暗中吃取差价；操作过程是否规范安全；中介机构可信度的考察，是否存在着由于经营问题而面临倒闭或恶意欺骗卷款而逃。

　　如果出现第三种状况，买方已付房款而卖方并没有收到房款后果可想而知。目前已出现一些较为安全的房款交付方式。一种是通过银行来担保、交付，一种是通过政府部门进行资金托管。

　　房屋交割

　　房屋交易一般是由动产和不动产组成。不动产一般是指房屋本身，但动产却很复杂，例如家具、物品、设备、装修、装饰等，如果只是不动产交易，在房款交割时，你看到的房屋和你在交易前看到的状况应该没有太多差别，多数房屋交易的纠纷发生在动产方面。在签订合同时，动产事项不明确，使房屋交割不完整。所以在签订交易合同时应先了解交易的价款包括哪些，哪些是不动产，哪些是动产，动产是否单独转让，还要对整体的标的物在合同中有一个详细的描述。房屋交割的时间方式及物业等费用的结算都应在合同中明确。 
 
 


　　延期过户有风险


　　有市民咨询，他看中了一套二手房，但在交易时卖方提出，今年5月国家九部委出台了有关规定后，二手房转让征税时间为5年，为避税，能否先到公证机关公证双方交易合同，不到房屋产权登记机关办理过户手续，等到5年后再去办理产权过户登记。问这样交易是否可行。律师认为，如此交易有风险。因为房屋是一种特殊商品，实行的是登记备案制，即使进行了公证，在未办理产权过户前，房屋的产权仍属卖方。在此期间，若卖方私自将房屋抵押，或者进行二次销售，房屋的产权就会发生变化，取得新产权的“第三人”的权利，是只公证不备案的“原买主”无法对抗的。见证、公证、交付等，均不是取得房屋所有权的有效证据，房屋所有权的转移只认过户登记手续。


　　安全交易学几招

　　有市民提出，自征收二手房营业税和个人所得税以来，二手房市场交易量下降，一些中小型中介公司的生存面临挑战，担心交易出现风险。律师认为，在二手房交易中，确保交易安全的办法有很多，如买卖双方可以借助银行来进行交易。就是买方把购房款存入银行，再将存折交给卖方当个凭证，自己留着密码，等卖方办好过户手续后，再在银行现场交易，他给你证件，你给他密码并查证好。另一种方法是公证提存，就是购房者将购房款交给公证处代管，并出具一份证明，证明这些钱是用来偿还购房债务的资金，而售房者也将房产过户的有效证件交给公证处。然后，购房者取证，售房者取钱，公证处代管费由买卖双方协商承担。还有就是找律师，买卖双方和律师签订授权委托书，委托律师来办理过户等交易手续，将风险降到最低。

　　二手房买卖要不要找中介 
 


　　二手房买卖一般有两种方式，一是通过中介公司进行交易，二是自由交易。在这两种交易方式中，都存在交易安全的问题，因此，在二手房交易过程中，如何根据实际情况选择相应的交易方式，规避风险，就显得比较重要了。


　　


　　如何通过中介公司买卖二手房找中介公司，主要有以下几种方式：中介公司的报纸广告、房展会、中介公司的门店、中介公司的网站、亲友的介绍。如何辨别中介公司好坏，主要应注意以下几方面： 1.到该中介公司去看看它的营业执照及经纪机构资质证书，了解它的经营范围，看它是否有房地产经纪这项业务； 2.看看该公司的办公环境及公司的规模； 3.看看该中介公司是否有自己的网站，因为能拥有自己网站的中介公司，一般都比较重视公司的形象。


　　


　　与中介公司打交道时还需要注意： 1.核实该经纪公司从事房地产经纪的合法性。因此，委托中介公司办理房地产买卖业务时，一定要看中介公司的营业执照及经纪机构资质证书，了解它的经营范围，是否有房地产经纪这项业务； 2.在签订买卖合同或委托协议时，需多加注意，对相关的条款（如付款方式，经纪公司的权利及义务、违约责任等）应认真考虑，最好让律师或了解房地产行情的人帮忙把关。


　　


　　不通过中介公司如何交易笔者曾接到一名读者的“诉苦”电话：先前是通过网上进行的自由交易，看了两遍房屋觉得还不错，准备买了，进一步了解时，才知业主所拥有的只是临时产权，根本不能交易，白白浪费了这么多时间。如果是在去看房前或看房时就问清房屋的权属状况，就不会这样了。因此，在交易以前买方最需注意的是： 1.看房。首先看房时，一定要看该房屋所有权证，了解该房是房改房还是使用权房或者只有临时产权。如果是房改房，还需了解业主是成本价还是优惠价购买的房屋。 2.还需了解房屋所有权证上的房主与卖房人是否同一人。如果不是，还需了解他们是什么关系，是否有委托书、公证书。最后，还需了解清楚物业费、供暖费是否有遗留问题。 3.签订合同。一切承诺都需落实在合同上，以便将来产生纠纷时有据可查。 4.注意付款方式。最好是在过户当天支付。


　　


　　办理过户手续时，只须将买卖双方所需的证件备齐，按照房管局的流程去办理即可。在二手房交易的价格问题上，交易双方可以依据二手房指导价作为参照，同时再利用市场比较法，将自己的物业与周边物业价格做比较。第一步，搜集交易实例。业主可以通过同事、朋友或其他方式了解到自己房屋周边的交易实例；第二步，进行交易修正。一般来说，由于业主只是想大概了解自己房屋的市场价格，因此只须对房地产状况进行修正即可。房地产状况修正可分为区位状况修正（繁华程度、交通便捷程度、环境景观、临路状况等因素）、权益状况修正（土地使用权年限）和实物状况修正（新旧程度、户型、朝向、楼层、装修等因素）三方面。第三步，求取比准价格。①房屋位置（如果是在同一小区，修正系数为0。如果待估价房屋有更好的位置、交通、购物休闲环境等，则可选取1%至3%的修正百分数）；②建筑年代的相对折旧：1%（在实际的估价中，年折旧率是按2%计算，但建筑年代对已购公房的实际影响并没有那么大，所以每年的相对折旧按1%计算较为适合）；③楼层：一层为－2%；二层为0，三、四层为2%，五层为1%，顶层为－2%；高层：一层为－3%；二为－2%，三层为－1%，四、五层为0，六层及六层以上为1%，顶层为－3%；④朝向（以两个窗口朝向为准，如果窗口多于两个，选最好的两个为准）：东向为0%，南向为＋2%，西向为－1%，北向－2%。⑤装修：精装修且在3年以内的为＋3%，3年以上的为0%。⑥暖气和燃气：有暖气和燃气为0%，单气为－2%。这样，对于业主来讲，出售自己的房屋，就会得到一个较为合理的价位。


　　


　　两种方式对比通过中介公司最大的好处就是安全、省心。俗话说“隔行如隔山”，中介公司对房地产经纪业务的办理十分专业，能为买卖双方省去好多的麻烦。更重要的是，中介公司所起的居间担保作用，能够站在公正的立场上，为买卖双方的交易安全起着十分重要的保证作用，保证双方的利益不受损害。缺点是目前中介公司众多，良莠不齐。如果委托不正规的中介公司很可能使委托方受到损失。不通过中介公司，自己交易最大的好处就是省钱，不需要缴纳中介费，而且自己亲自办理，让人放心。但是由于大部分买卖双方对房地产了解得不多，很容易忽略一些细节，结果产生一系列的纠纷，甚至是经济损失。本来是让自己放心的，结果由于对房地产业务的不了解反而变得不放心了。缺点是需要牵扯太多的时间，而且交易过程中的付款安全性得不到有效的保障。如果买方是按揭贷款，手续较为繁杂，因此，笔者建议买卖双方，为避免许多麻烦及不必要的风险，买卖双方自己达成交易的，可以委托一些“放心中介”办理权属过户和按揭贷款手续。 
 


　　找中介买卖房子也需谨慎 
 


　　今天下午偶去朋友处，刚好碰到朋友在一个劲的打电话，原来是偶朋友委托房产中介卖了一套房子，是按揭房，卖了要付清余款，昨天刚把余款的二分之一付给房产中介，说是等今天办手续，可是打那房产中介的电话就是无人接，正在郁闷，嘀咕着会不会出什么事，偶说那直接去中介公司看看才能放心一点，一路上还调侃朋友说不会这么好运就中奖了哈，那时已经快五点了，等偶和朋友赶到中介处就发觉气氛有点不对，早就有几个同样找这家委托的客户等在那，也是心急如焚，老板也找不到，第一反应是老板卷款跑路了，这下急了，马上打110，110说找地段派出所，后来地段民警终于来了，那民警还算负责，通过一个那中介业务经理的口中终于拨通了他们老板的电话（偶们问他老板的电话就是不说），那老板说什么资金调不过头才出此下策（其实偶估计他们早就是拆东墙补西墙来的），就今天偶就看到至少有六、七个客户都被套住了，资金已达五、六百万，靠，就这个公司的空洞至少几千万，后来在重重压力之下，那家老板终于出现，身后还跟着五六个（后来看得出是什么黑性质的闲杂人员），开始口口声声说会解决的，到头来是写欠条，谁晓得这笔钱能不能拿回，NND！其中有一户人家是69万，那女的说假如拿不回就不想活了。说穿了是骗你钱你能怎么办，这世道黑啊！那欠条又有什么可信度可说，就说还有一户24万余款还没拿到手，老板在前段时间写了一张什么承诺书给他，偶见上面写道如晚还赔1万一天，天哪！可是到今天还是没有兑现，不用说赔多少，就是那24万偶看也难。


　　


　　房产中介的种种黑幕偶才真正领教了！以下几点敬请即将买房卖房找中介的请注意： 


　　


　　一、小心中介利用房托（如交易时如果对方特爽，不太还价，急着成交，八九是房托）骗钱； 


　　


　　二、交易时找信誉好有实力的房产经纪公司，千万不要盲目委托； 


　　


　　三、卖房时（如原按揭购房的），交银行余房款最好一同前往办理手续； 


　　


　　四、过户时需双方当场前往房产交易中心办理手续等（特别是对于中介资质实力信誉不了解的）