二手房成交量创阶段新高  但房源价格却“明涨实跌”

　　□晨报记者 张昱欣　唐佳

　　节后大大小小的利好消息频出，加之刚需置业需求集中释放，3月全市二手房成交突破1.6万套，为近14个月以来新高。有数据显示，上一次上海市二手住宅月成交量超过1.6万套，还是在限购令和二套房首付提高等政策公布之前的2011年1月——成交20306套。

　　看房的人多起来了，房东缩小了议价空间，楼市是否会持续回暖？不少业内专家对后市持有谨慎态度，而二手房市场年后大量优质房源的去化，加上部分房东心态“由反转正”将构成未来楼市成交不确定性的因素之一。

　　改善型需求的入市步伐加快

　　值得一提的是，受刚需追捧的90平方米以下二手房房源，3月成交套数占比为69.7%，较2月减少了4.8个百分点；而90－140平方米及140平方米以上的中、大户型二手房成交占比则分别较2月提升4.53个百分点、0.27百分点。联洋区域中介介绍，位于浦东联洋板块的“仁恒河滨城”3月成交达到了23套，而该楼盘1－2月份的成交合计只有10套。

　　而地处内环区域的虹口曲阳板块，近期也成交了一套中大户型二手房源。周家嘴路中介分析，该房源位于欧阳花苑，离8号线曲阳路站步行约5分钟距离，房子建筑面积约104平方米，成交到手价（不包含税费）为187.5万元。“算上税费，其实际成交均价不到2万元/平方米，单价比同类房源至少低了3000元/平方米以上。”采访中记者发现，虽然部分房东眼见市场回暖而缩小了议价空间，但实际达成成交意向的房源，在价格上仍然需要房东有所让步。

　　有关统计显示，3月末部分区域标杆楼盘涨价现象有所蔓延，尤其以中小户型居多。除需求量增加的因素外，同类房源挂牌量因前期去化而明显减少，是造成房价上涨的主要原因。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔指出，虽然涨价楼盘个数扩大，但就房价的持续监测来看，目前多数涨价房源价格仍处去年3季度以来的低位。一些涨价盘均较去年3季度价格高点仍存有4%－11.5%的累积降幅。长期而言上述涨价房源仍处于“明涨实跌”态势。

　　黄河滔则表示，二手房市场年后大量优质房源的去化及部分房东心态方面的反转正逐步构成未来楼市成交不确定性的因素之一。自2月下旬迎来成交小高峰后，已有部分业主产生误判：楼市已经回暖。于是，可以看到局部地区的议价空间缩小，甚至出现涨价。在市场成交氛围仍未巩固，购房者敏感度较高的当下，部分房东的盲目涨价行为并不理智，其需以平常心应对，避免造成市场新一轮的观望。

　　高端购买需求“曲线购房”

　　上海永庆房屋总经理陈史翎分析，3月二手住宅成交量的暴增并非偶然。上海住宅调控尽管是从2010年4月正式开始，但全面抑制成交却是在2011年“限购令”颁布、二套房首付比例提至六成、贷款利率上浮1.1倍后，而对成交量打击最大的则是银行层面在次月开始逐渐取消首套房贷款的利率优惠甚至上浮至1.1倍。这对于预算有限、贷款依赖度高的刚性需求和改善型需求的影响尤甚。因此，二手住宅成交量的逐渐下探在2011年第四季度开始愈加明显，月成交量连续5个月低于9000套。

　　2012年2月以来，由于开发商降价促销在一手房市场继续蔓延，成交回暖和政策微调——首套房信贷重获支持，都提振了二手住宅市场的人气和实际购买力，尤其是普通住房标准调整带来的税费降低仍然在持续发挥作用。三个因素共同影响了3月的整体成交水平

　　中高端住宅成交大幅增长，二手住宅的成交均价在本月也出现明显上涨，而且，从各种成交数据看，成交结构中，中高端房产的成交猛增应该是均价上涨的直接原因。

　　从总价段位看，1000万元以上的住宅成交环比增加112.5%，800万元至1000万元的住宅成交环比增加121.4%，500万元至800万元的住宅成交增长124.7%。而其他中等价位的住宅总价200万元至300万元和150万元至300万元的更是分别环比增长102.9%和159.9%。显示出中高端自住需求继续释放的态势。

　　从单价段位看，4万元至5万元、3万元至4万元的二手住宅成交量翻倍，是增长幅度最大的两个单价段位，成交量分别环比上月增长110%和109.1%。而单价2.5万元至3万元、2万元至2.5万元、1.2万元至2.5万元的二手住宅的成交量均在85.1%至91.4%之间，超过全市整体增长水平。

　　陈史翎判断，政策层面上对二套房和三套房的限制仍未放开，高端住宅成交最近的大幅增长，除了高端自住需求的正常释放，也是高端购买需求用各种办法绕开政策规定“曲线购房”所致。

　　买家观望情绪恐增加　楼市尚未“全面回暖”

　　□晨报记者 徐运

　　刚刚过去的3月，上海一二手房成交齐齐爆发。但爆发之后也有隐忧，有业内人士认为，3月楼市的异军突起只是近期刚需在等待一年后的爆发，尚不能认为已全面回暖，事实上，4月第一周本市新房成交已出现回落，而二手房由于讨价还价的空间越来越小，观望气氛又开始增加。

　　房库存不减反增

　　进入3月，楼市似乎也像天气一样结束了阴雨连绵，开启“灿烂阳光”。21世纪不动产市场研究中心统计，3月上海新建商品住宅合计成交达79.9万平方米，为近10个月来新高。但步入4月后，楼市再现波动，上周（4.2－4.8）成交934套，环比下降50.9%，成交面积也为近7周最低水准。

　　对此，21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪认为，上周楼市的冲高回落主要还是受清明小长假的影响。“作为上半年传统的楼市旺季，在如今成交氛围渐浓下，四五月对有促销等意愿的房企来说仍是推盘的好时机。”从近期的供应来看，开发商的积极性还是比较高的。3月份33个新推项目中，半年内推盘次数在2次及以上的项目则多达19个，开发商多批少量的推盘节奏较为明显。

　　但需要注意的是，经过所谓的回暖行情后，“网上房地产”上的新房库存不减反增，2月9日记者记录到的新房可售面积为954.47万平方米，两个月后，4月9日，新房可售面积反而上升了，达到956.43万平方米。

　　业内人士认为，无论是普通住宅标准、首套房贷政策的微调还是降价，对楼市成交来说都只是一针“兴奋剂”，助推作用是短期性的；当前楼市回升的势头还是较为脆弱，四五月份是否一定如开发商所愿保持回暖还是有悬念的。

　　还价越来越难

　　龙年春节过后，年前积累的刚需客户需求释放，以及3月1日起实行的上海普通住房新标准，使得2月初至3月上半月，门店二手房的带看量和成交量明显增加，相比年前的门庭冷落，年后马不停蹄地带客户看房令业务员们忙并快乐着，似乎看到了回暖的光芒。

　　据信义房屋数据显示，上海3月二手房成交16442套，创13个月以来单月成交新高，环比2月上涨64.16%。从全市成交二手房总金额来看，3月环比上升78.35%。

　　然而从3月中旬至4月初，门店的带看量又逐渐减少，比起3月初减少了3成左右，更重要的是，比起年初时的“大刀阔斧”，现在要还价简直就是“小里小气”了。上海中原海伦路分行经理姚维伟表示，刚过完年，二手房卖家普遍有10%左右的议价空间，也就是说挂牌200万元的房子能谈掉20万元，现在，已普遍缩小至5%左右。分行年前挂牌的一套300万元的房子，一个月前可还价到280万元，现在买家只肯降到290万元。

　　与此同时，买家的观望情绪也逐渐增加。呼玛板块拥有大量的老公房，是刚需自住客集中的板块。2月份过年后，一些中介门店的挂牌量增加了20%，看房更是猛增50%，但3月中旬至4月初，看房和成交都开始锐减。3月成交的单子大多都是在中上旬成交的。

　　上海中原呼玛分行经理孙弘介绍，近期，客户观望情绪有所增加，主要是客户对房价的下降还抱有期待，再加上2月至3月初，消化掉了一批低价房源，更增加了客户“再等一等”的想法。

　　“3月成交的单子大多都是在中上旬成交的。”一名中介门店经理道出了3月回暖的本质。二手房已从3月中旬的交易水平高点上回落。信义房屋分析师朱平平表示，3月上海二手房成交爆发，大部分是由于这些刚需的需求在等待一年后的突然爆发，因此预计各类婚房及急于改善型需求将成为今年市民购房的绝对主流。“不排除僵持情绪由二手领域传导至新房市场，导致楼市新一轮观望的出现。”21世纪不动产上海区域市场研究部分析师罗寅申称。

　　4月打折盘：217个

　　□晨报记者 张昱欣

　　受部分项目推出大幅优惠的影响，3月申城楼市成交面积再破20万平方米，创去年6月以来的新高，部分项目甚至出现了久违的“日光”场面。进入4月，位于嘉定板块的“千元级盘”天居玲珑湾也取得了房源去化近9成的不俗销售业绩。机构统计显示，越来越多的项目开始意识到打折降价是促进成交的最有效方法，打折优惠仍将是4月楼市争夺战的主题。

　　上海搜房数据监控中心最新统计，4月全市推出各类打折优惠措施的楼盘共计217个（含别墅），与3月份相比进一步扩容。今年一季度以来，申城楼市优惠项目数量持续处于高位，一季度楼市打折风渐起，购房意愿也随之提高。据调查显示，逾四成受访者觉得一季度上海楼市打折促销增多，有近七成受访者打算在今年上半年出手购房。

　　值得注意的是，虽然上周商品住宅成交量出现“高位”回落，但金丰易居&佑威联合研究中心联席主任、佑威机构执行董事黄志坚认为，其主要原因是受清明节的影响。而上周的新增供应较前周大幅增加，表现出开发商比较强烈的推盘意愿。二季度一部分开发商回款意愿强烈，因此愿意给出的优惠相对会大些。在限购令等调控政策不解除的状况下，毋庸置疑，开发商采用以价换量的方式是趋势。

　　黄志坚提醒，准备入市的购房者更应该关注可接受总价范围内房屋的性价比而不一定是折扣，换言之，折扣和报价等有关，折扣大未必性价比高，购买前应该要好好比较，以免被一部分项目的营销噱头所惑。