“不敢买”的房子：拆迁安置房买卖困局调查

今年5月中旬，和朋友聊天时，陈虹得知东虹花苑从4月1号开始集体登记房屋，准备办理不动产证。7年前，她从余龙的手中买了东虹花苑109栋的一套60平的房屋。

陈虹立马打电话给原房主余龙，谁知对方撂下了一句：“房子已经写了我女儿的名字，要想改成你的名字，给我10万。”挂下电话后，陈虹懵了……

“给我五万就改名”

东虹花苑是南京江宁区秣陵街道的一个拆迁安置小区，周边数十个自然村的村民拆迁后都移居到了这里，目前共有东善桥、童前、吉山、霞辉庙、元山、祖堂、胜家桥7个社区。

从2003年开始，每个自然村一批一批拆迁，每家分一到三套不等的房屋。房屋多的人家自然会把多余的房子卖给有需要的村民。拆迁安置房买卖市场开始慢慢形成。

东虹花苑小区外景。

2009年，陈虹以略高于当时市场价的18.8万买了祖堂社区居民余龙的房子。“那时候刚好有一笔钱，我一个农民也不懂什么理财，就觉得钱放在家里不安全，想赶紧买个房子。”陈虹皱紧了眉头，“谁知余龙是这样的人，现在狮子大开口，问我要10万，怎么可能？”

挂了余龙的电话后，陈虹一夜没合眼，第二天一早就跑到了祖堂社区居委会。副主任端木和健对她说，登记名单已经交到了秣陵街道拆迁办。没办法，陈虹只好跑到拆迁办，一位主任接待了她，听她说明了情况后，立即打电话派人把余龙的那套房屋登记表撤了下来。他还安抚陈虹说：“你这种属于买卖矛盾，整个江宁区有1000多套矛盾房，放心，我先撤下来，你们先私下协商。”

听到主任这句话，陈虹悬了两天的心暂时放了下来，她打电话给余龙，说房子扣了下来。没想到，两个星期后，她接到了法院的传票，余龙以“合同依法无效，所购房屋应退还”为由把她告了。

陈虹收到的法院传票。

王根宝是东虹花苑霞辉庙社区的居民，2003年扶贫拆迁，他分到了东虹花苑三套90平的房屋，2006年，他把74幢的一套房以12.5万的价格卖给了妹妹和妹夫。2008年第一次房屋登记，他问妹夫要五万，就愿意把房子的户主改成他。妹夫坚决不同意，最终房子还是写了王根宝的名字。自此，两家再无来往。

王根宝妹妹一家还住在74幢，王根宝住在78幢。

如今，王根宝妹妹一家还住在74幢，王根宝住在78幢。他说：“我也不可能把他们赶走，还是那句话，给我五万，就改成他们的名字，我觉得这个要求不过分。”

“写谁的名字都不合适”

这次拆迁安置房产权登记是江宁开发区第二次集体登记，第一次是2008年，当年全区共登记了5000多套，东虹花苑1到89幢参与了第一次登记。今年4月到6月登记了8900多套，东虹花苑剩余的所有在住房屋都参与了此次登记。

江宁开发区国土所2009年拆迁安置房“两证”办理公示。

“不办证也暴露不了这个问题。”祖堂社区副主任端木和健说：“我们社区这次一共登记了272套，最后剩下了8个矛盾户。那时候，居民都是15万、20万就把房子卖了，也写了买卖协议。说实话，现在给个两三万补偿也无可厚非，关键有些人不是两三万能解决的。”

祖堂社区人民调解委员会公示板。

6月底，有个祖堂社区的矛盾户卖主刚踏进居委会大门，就冲端木和健嚷嚷：“我的房子，必须要写我的名字。”

端木为难地说：“房子不是我占的，是你卖给人家了，人家有协议在手，你当初同意卖给人家，现在你要房子，怎么要呢？”

那人一怒之下摔碎了端木的杯子：“我的房子，你们凭什么不写我的名字？”

端木一听不是善茬，开始据理力争起来：“要也可以，你上江宁区人民法院起诉，假如判决书判这套房子归你，你拿着判决书来找我，我立马写你的名字。”

那人只好悻悻地走了。

端木和健叹了口气，对凤凰江苏说：“这样胡搅蛮缠的确实占少数，但事实是，如果我们不出面调解，写谁的名字都不合适。”

从今年4月1号到6月30号，东虹花苑三个人口最多的社区东善桥、吉山、童前共登记了2506套房子，其中55套存在产权纠纷。大多数是买卖双方没有协商好“补偿费”。

“社区肯定要协调啊！”吉山社区的董会计说，“现在剩下的这32套房子，房主都是开口就要8、9万。买方的心理是‘我住在里面，他们难不成把我赶走？大不了这个证我不要了！’”类似这样的矛盾户，社区也没法解决，只能搁置。

端木和健对凤凰江苏说：“开发区规定，买卖双方存在纠纷，一律写原房主的名字。如果矛盾解决不了，我们最终只能照此执行，不可能一直拖下去。”

一旦户主写了卖方的名字，调解成功的可能性更小，买方只能走司法途径维权。

“法无禁止即可为”

祖堂社区居委会将在8月安排法律顾问俞曾莹律师对剩下的8组矛盾户一对一调解。俞曾莹说：“买卖双方多数情况下都是认识的，几十年的交情都有可能，亲属关系的也不在少数，因此从情理上劝说应作为这次调解的着力点，另外，我也会给双方解读相关法律、法规、政策，法院对该类纠纷的裁判尺度等，帮他们权衡利弊。”

对于陈虹来说，她已经走上了司法途径，只不过是作为被告。

7月8号开庭当天，陈虹独自一人去了江宁区人民法院。整个庭审时间持续了一个小时，最后，原告律师提出了“可以接受调解，改户主，但需被告补偿13万”的要求。陈虹提高了嗓门，有点愤怒：“10万都不可能，别说13万了，最高5万，否则别谈了。”

法官调解无果，宣布择日宣判。

对于这类案件的判定标准，俞曾莹律师表示：“跟世界上没有两片相同的树叶一样，每一起纠纷也不同。目前，南京市的各级法院在审理这类案件过程中，通常会注重审查卖方是否具有完全处分权，是否存在无权处分的问题、购房款的支付情况、是否符合过户条件等因素综合判断。”

陈虹和余龙2009年签订的买卖合同。

究其根本，拆迁安置房之所以产生纠纷，原因就是余龙的起诉状上写的“合同依法应无效”。根据相关法律规定，此类房屋产权虽属于个人所有，但其所有权是有限制的，即权利人在取得所有权的一定期限内，是不能上市交易的，流通性受到限制。

余龙的民事起诉状。

“其实，拆迁安置房在符合一定条件的前提下是允许自由买卖的，国家并没有绝对禁止该类房屋买卖。”俞曾莹说：“法无禁止即可为，老百姓在日常生活每一项行为只要法律未加禁止即可得到法律保护。”

据端木和健透露，2008年江宁第一次拆迁安置房登记明确规定只能填原房主的名字，而这次，允许买卖双方协商后登记姓名，“明显更加人性化”。“未来，不排除拆迁安置房的交易政策会更加人性化的可能。”俞曾莹说。

买不起的商品房，买不得的安置房

作为全国综合总指数排名第一的国家级经济技术开发区，江宁开发区从2003年开始进行大规模城市化改造。过去十多年的时间里，江宁新建了大量拆迁安置小区，单秣陵一个街道，就有殷巷新寓、欣旺花苑等7个拆迁安置小区，且拆迁安置房以片区集镇为集中点，每片区安置达数万人。

据南京市房管局公布的数据显示，2003年南京商品住宅预售均价为3360元/平米。依据南京中原市场研究中心监测数据显示，2012年南京住宅均价为11106元/平米，从2003年到2012年，南京房价涨幅高达230%。

农民买不起商品房，自然会考虑买安置房。秣陵街道另一个较大的拆迁安置小区殷巷新寓，如今已被四五个商品房小区包围。由于今年南京房地产再次大热，同地段商品房6月的均价在25000—30000元/平米。而殷巷新寓的“市场价”只要不到10000元/平米。同样80平的房屋，价格相差了120万元。

小丽和小吴从淮安来南京打拼已有5年，两人都是普通的打工族，每月薪资加一起一万左右。他们从2014年开始打算在南京买房，看了一大圈，只有江宁和江北的房价能勉强承受。