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多年前卖出农村私宅 如今房子拆迁能反悔吗?

2019-01-11 来源:江南晚报
 
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  农村的房屋一般是很少进行买卖的,因为农村修建房子一般是自己或亲属进行居住,现行政策对农村集体土地上的房屋买卖也存在诸多限制。一般来说,农民一户只能申请一处宅基地,农民宅基地使用权由于是村民基于其身份而无偿取得的,这与集体经济组织成员的资格是联系在一起的。在一定程度上,宅基地具有社会福利和社会保障的功能。那么,如果在农村房屋进行买卖的时候发生纠纷要怎样处理呢?
  【案例】 杭某某和李某某、方某某夫妇系远房亲戚。2008年,李某某、方某某夫妇想在老家盖一幢新房,但资金紧缺。在家族长辈的主持和撮合下,已在某区落户并在某开发区技术公司工作的杭某某,决定出资13万买下李某某夫妇位于某区某街道新光一村八组的一处私宅,双方于同年7月15日签订《房产转让协议》,当地村委会在合同上见证签章。第二天,杭某某的父亲杭爸爸筹集了13万元房款一次性支付给李某某夫妇。随后,该房由杭爸爸实际入住,至今杭爸爸的户口也一直在该街道新光一村。
  2015年,新光一村拆迁,杭爸爸作为被拆迁人与当地政府签订了《房屋拆迁补偿安置协议》。2016年,当地政府通知拆迁户去选房,可方某某和杭爸爸却为安置问题产生了纠纷。方某某前往当地政府信访办称,当年他们所签订的《房产转让协议》 是在被蒙蔽和无奈之下签订的,房屋交给杭爸爸只是让他暂时管理,要求撤销杭爸爸被拆迁人资格。当地政府驳回了方某某的要求。随后,李某某、方某某以国家禁止城镇居民购买农村房屋为由,一起将杭某某、杭爸爸诉至人民法院,请求法院判令《房产转让协议》无效,杭爸爸迁出涉案房屋。法院经查明事实后判决案涉《房产转让协议》依法成立,驳回李某某、方某某夫妇的诉求请求。

  法舟律师事务所张虎律师对农村房屋买卖相关法律问题给出如下法律意见:
  1、双方签订的案涉农村房屋的合同是否有效?
  《房产转让协议》 系双方真实意思表示,签约时杭某某确系城镇居民。虽然我国法律、行政法规明确禁止宅基地买卖,相关的国家政策亦多次禁止城镇居民购买农村房屋,但从公共利益层面看,案涉房屋所在土地已经因征收转为国有土地,原有宅基地的性质和李某某、方某某的农民身份都已发生转变,杭爸爸合法占有并实际居住使用案涉房屋,当地集体经济组织继而认可其被拆迁人资格,村集体利益亦未受到损害,该协议也不存在其他损害社会公共利益的情形。杭爸爸就案涉房屋出资并实际居住可认定为其与杭某某系共同购买行为,而杭爸爸作为房屋所在地集体经济组织成员,购买该房并不违反有关国家政策和法规的规定,因此,《房产转让协议》应为合法有效。并且,李某某、方某某卖房后一直未提出过异议,直到拆迁拿房时才有此诉求,《民法总则》第七条明文规定:“民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,秉持诚实,恪守承诺。”方某某、李某某所提出的当年不是出售房屋、无权出售、只是将房屋交给杭爸爸“打理”、要求杭爸爸等交出拆迁利益、进行房款“清算”等理由或诉请,实质是看到巨大的拆迁利益后,不顾事实欲推翻多年前出售房屋的行为,明显有违诚信原则,如果认定《房产转让协议》无效,那么恢复原状的法律后果失信者反将获益。

  2、涉及农村房屋的买卖行为是否一概无效?
  首先,如果是同一村集体的村民之间转让农村房屋的,由于农村房屋买卖的主体基于同村村民这个特殊身份,买卖的有效性是毋庸置疑的。此外,城镇居民购买农村房屋行为的效力问题在理论界至今没有定论,传统司法实践通常认定此种合同无效。1999年颁布的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中明确规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》:“改革和完善宅基地审批制度,加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地。”同年国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定:“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”由于城镇居民购买农村房屋可能造成农民失地的问题,禁止此种行为可以说成为了国家的基本政策,在司法实践中,法院往往会以行为人违反了社会公共利益来认定此种买卖行为无效。但,例外情形也有两种:一是卖方将农村房屋出卖给城镇居民之前,该宅基地已经被国家征收为国有土地,卖方由原来的农民变为城镇居民,宅基地因为卖方身份变化其属性也发生了变化,农村房屋买卖合同有效。二是城镇居民在进行完房屋买卖交易后,已经将户口迁入房屋所在地,并且申请加入当地农村集体经济组织、成为农民的,农村房屋买卖合同有效。

  张虎律师建议:司法实践对农村房屋买卖合同的效力认定存在很多问题,如事实难查明、没有准确的法律依据等,建议买卖双方在进行农村房屋买卖时,一是确认买方是否具备购买农村房屋的资格,防止买卖行为因身份问题导致无效;二是签订规范的《房屋买卖协议》;三是向当地村集体或镇(街道)申请审核批准。
  (小维)

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