父亲替子卖房后反悔　法院判决继续履行

2019-02-14 来源：江南晚报

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　　现实生活中，房屋产权人常常因工作原因或身处异地无法亲自与买房人签订房屋买卖合同，往往会授权其比较亲近的朋友或亲属代为签订合同、履行过户手续等。但有时候房屋产权人在事后又会以受托人没有获得授权为由，要求确认房屋买卖合同无效。这样的做法能行得通吗？
　　【案例】2017年6月8日，辛老伯以儿子小辛委托代理人的名义与小方的委托代理人老方签订《房屋买卖合同》，约定将登记在小辛名下的房屋出售给小方。同日，辛老伯再次以小辛代理人名义与小方的委托代理人老方及宜居经纪公司签订《买卖房屋定金协议书》及《补充协议》。合同明确约定，小方于2017年6月8日向小辛支付定金20万元，该定金在交易中自动转为首付款的一部分，剩余房款146万元，小方承诺在房屋所有权转移登记手续办理当日支付给小辛；　双方于2017年8月1日前共同办理房屋所有权转移登记手续；　小辛同意在过户当日将房屋交付给小方。然而，在小方向小辛支付20万元定金后，合同的其他内容却迟迟未履行。小方无奈之下将小辛诉至法院，要求小辛继续履行《房屋买卖合同》。
　　庭审中，各方对签订合同时辛老伯是否携带小辛身份证原件以及授权委托书中小辛签字是否为辛老伯代签存在较大争议。小辛父子均称委托书上委托人为辛老伯签字捺印，且辛老伯没有携带小辛身份证原件；小方则称，签字当天辛老伯带了小辛的身份证原件，且辛老伯自认伪造了委托人签字，因此应视为其没有代理权。但是小方在核实相关证据原件后，有理由相信辛老伯有代理权，购房行为符合表见代理的构成要件，合同应为有效；宜居经纪公司亦称辛老伯当日出示小辛身份证原件，并不知道委托书是辛老伯自己代签，合同应为有效。
　　法院最后认定辛老伯出售小辛房屋的行为是无权代理，但结合表见代理的构成要件及该案具体事实情况，认定辛老伯的行为构成表见代理。据此判决小辛继续向小方履行《房屋买卖合同》，小方向小辛支付剩余房款之日，小辛将房屋过户并交付给小方。

　　法舟律师事务所张虎律师对房屋买卖中的表见代理行为分析如下：
　　1、何为表见代理？
　　《合同法》　第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。表见代理作为一种代理行为有以下法律特征：首先，其是一种无权代理行为，如果行为人有权，则其所为行为将直接发生代理的效果；其次，代理人具有被授权的表象，这也是所发生的法律关系以及第三人的利益被法律保护的原因。被授权现象包括诸多情形，比如特殊的关系、本人的口头表示、借用的合同章等等；再次，需要相对人为善意且无过失；最后，所为民事行为需完成且有效成立。
　　2、辛老伯没有获得儿子授权向小方出售房屋行为是否构成表见代理？
　　首先，签订合同时，辛老伯持有小辛的委托书、自己的身份证原件及房屋产权证原件等材料，足以使小方信任其是有权代理。其二，小方委托专业的中介机构为其购房提供居间服务，在辛老伯能够提供委托书、涉案房屋产权证原件等材料以及中介机构对小辛和辛老伯的身份予以核实的前提下，基于辛老伯与小辛的父子关系，信任辛老伯具有代理权，与辛老伯签订了涉案房屋的买卖合同，是善意无过失。故辛老伯的行为构成表见代理。

　　张虎律师提醒广大市民，要防范风险，避免不必要的麻烦和损失，必须在购买房屋时注意以下几个方面：一是尽量少买尚未办证或是手续不齐全的房屋，选择已经有房产证的房屋进行购买，从源头避免风险；二是买房时尽到审慎检查义务，查验卖房人身份，查看房产证等原件，查清该房屋上有无办理抵押或他项权，审慎签署协议并要求付定金后就将产权证由己方或中介保管，避免房东一房二卖，在可以办理房产证的第一时间敦促出卖人配合过户；　三是购房前对出卖人做相关了解，了解其人品、收入及有无不良嗜好、债权债务等情况。　（小维）

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