济南CBD北五盘聚齐 “背靠背面对面”正式开战

　2020年楼盘扎堆现象明显，在济南CBD北，奥体中路和花园东路附近，近期将燃起战火，“背靠背、面对面”的5大楼盘全部聚齐。这个区域内有已经开盘的金地华著、准备开盘的海信君和、签约外国语的济高珑悦府，快要交房的华彤苑、还有“一言难尽”的阳光城檀悦。5个楼盘全部主打改善，距离近却分属高新、历下，这个区域周边生活氛围成熟，紧邻地铁3号线，交通便利。

　　紧邻中央商务区

　　片区关注度较高

　　这个区域由奥体中路和正丰路、花园东路与康虹路四条主干道围合而成，主要有金地华著、海信君和、济高珑悦府，以及康虹路南侧的华彤苑和花园东路北侧的阳光城·檀悦。这五个楼盘非常集中，几乎是紧邻的状态。但是这五个楼盘有三个是历下区，两个属于高新区。

　　CBD北这个区域距离盛福片区、中央商务区都不远。盛福片区目前在售的主要有三个楼盘，万科翡翠公园、绿城蘭园、中垠御园。其中万科翡翠公园和绿城蘭园是精装交付，价格基本在24000-26500元/㎡之间。中垠御园更靠东，产品为毛坯房，目前价格16500元/㎡。

　　而中央商务区位于工业南路以南，整个片区内楼盘价格出现明显分化。靠近工业南路的绿地IFC、华润置地昆仑御、中信泰富·济南尊价格在24000元/㎡左右;靠近解放东路沿线的复星国际中心、仁恒公园世纪、万科大都会等价格基本在30000元/㎡左右。

　　CBD北部区域周围的成熟社区也较多，二手房市场也比较火热。像万科城、中海紫御东郡、力高国际、保利华庭、翡翠大观、丰奥嘉园、海信贤文世家、山钢新天地等小区，房龄都不算长，区域配套与交通也已经很成熟，目前的二手房价格在18000元-25000元/平米不等，这也加剧了区域内楼盘的竞争。

　　楼面价均过万

　　容积率相差较大

　　来看看这个区域的拿地情况。2018年2月，绿地泉摘得奥体中路西侧、康虹路南侧地块，容积率3.3，楼面地价12261元/平米，须配建安置房、小学和绿地公园。

　　阳光城檀悦在2019年5月拍得奥体中路以西，花园东路以北的地块，楼面价14401元/平米，同时需要配建距离项目1000多米外的九年一贯制学校和超过万平的安置房。但是阳光城檀悦由于规划问题一直没有面世，近期规划才刚刚公示。

　　2019年6月，金地拍得黄台煤气炉厂地块，容积率2.5，楼面价12326元/平。由14栋16-18层住宅组成，分为一期二期。

　　济高珑悦府是高新控股在2018年9月5日以23.1亿元的总价摘得的高新区3宗地块，包含1宗商服地块、2宗住宅用地，容积率2.0，楼面价分别为10895元/平、10924元/平，但是需要配建24班初中、9班幼托、300米市政道路以及不少于3500平的社区服务设施。

　　海信君和是原众合投资公司地块，位于奥体中路以西，花园东路南侧，在这5个楼盘中距离地铁最近，成交楼面价11572元/平米。须配建建筑面积不小于1000平方米的社区综合服务设施用房、建筑面积不小于2280平方米的社区机构养老服务设施。虽然楼面价是5个楼盘中最低的，但是海信君和容积率高达3.5，是5个楼盘中容积率最高的，这么高的容积率下，产品也只能以高层为主。

　　从拿地情况来看，这几个楼盘都有配建，无形中增加了楼面价。所以这个片区的价格或将是东部目前仅次于CBD和汉峪片区的区域了。

　　　售价过2万

　　以改善需求为主

　　目前，这五个项目中，华彤苑已经在去年5月开盘，金地华著在今年4月也首开，海信君和预计9月开盘，济高珑悦府预计10月开盘，阳光城檀悦今年是否能实现首开还未可知。

　　从产品来看，目前已经销售的四个盘都是针对改善型客户。华彤苑产品面积区间为115-142平米，金地华著104平-168平米，济高珑悦府130平-200平，海信君和114平-168平。其中，华彤苑和金地华著是毛坯房，海信君和首开是毛坯，后期会有精装产品，济高珑悦府全部是精装产品。

　　济高珑悦府的置业顾问称，珑悦府比CBD内最好的装修标准还高。但是济高之前做高端项目比较少，而且几乎没有做过精装产品，所以这次的精装产品会怎样，还是要打个问号。

　　从价格来看，华彤苑去年开盘的时候整个市场形势不错，地价又高，首开出了23500元/㎡的价格，但是一年过去，整个区域内竞争对手不断出现，华彤苑也并没有涨价，依旧维持在24000元/㎡左右，价格偏上。

金地华著施工现场

　　金地华著开盘之后价格也稳定在22000元/㎡。据了解，金地华著整个社区有900多套房源，目前已经销售三分之一，销售情况也算不错。济高珑悦府和海信君和面世以后，很可能对金地华著的销售带来影响。

　　济高珑悦府是精装，置业顾问告知预估售价为27000元/㎡以上，目前有定向团购活动，折后预计25000元/平。

　　海信君和容积率高，整个社区都是高层产品，置业顾问预估价格在21000元/㎡左右。

　　学区标签劲足

　　购房者还需咨询主管部门

　　激烈竞争之下，区域内有的开发商以先开抢客源，有的则在教育配套上使力。济高珑悦府就以与济南外国语学校签约为楼盘争夺眼球，称配建的正丰路初中纳入外国语教育集团管理，丰奥小学也纳入外国语教育集团管理。

　　共用教育资源的丰奥嘉园业主们也欢愉雀跃，据说他们的二手房忽然变得抢手了。济高珑悦府也在开盘前抢占了项目周边教育资源的优势，这对于即将认筹开盘的项目来说是一个利好。但记者拨打了高新区相关部门的电话，丰奥嘉园小学和正丰路初中与济南外国语的签约也只签了6年，主要的师资还是高新区的。

　　华彤苑配建的康虹路小学去年开盘后就和山大基础教育集团签约了，但是这个签约年限目前也是6年。CBD北部两个高新区的楼盘都打出了签约名校，但是目前签约年限都是6年。6年后学校发展如何，目前无法预知。

　　金地华著和海信君和都属于历下区，虽然历下区的教育一直是名列前茅，但是需要根据教育局划片决定。这两个楼盘很大概率是上阳光城·檀悦配建的九年一贯制学校，目前据说学校已经动工，但是距离真正开学还是需要时间。

华彤苑今年年底交房，学校也已经建设完毕

　　但是正如齐鲁晚报·齐鲁壹点的焦点房谈栏目中提到的学区房现象，签约学校究竟是什么形式的合作，购房者一定要咨询区教体局或者相关部门，以及签约的教育集团，不能只听信开发商的一面之词。