山东省公租房有了管理服务导则！改变用途、擅自调换将面临退房

　近日，山东省住房和城乡建设厅印发《山东省公租房管理服务导则（试行）》（下文简称《导则》），《导则》中对公租房租赁管理、物业服务监督等具体做法进行了明确。《导则》提出出现无正当理由连续6个月以上闲置，转借、转租或擅自调换所承租公租房等7种情形之一应当退回公租房。拒不执行退回（腾退）公租房决定的承租家庭或将记入征信。

　　住房保障运营机构

　　完成公租房受托管理任务

　　该《导则》包括总则、工作职责、配租入住、租赁管理、维修管理、安全管理、非住宅管理、物业服务监督、资金管理等12个方面，主编单位是山东省住房和城乡建设厅、济南市住房和城乡建设局，由山东省住房和城乡建设厅管理，山东省住房和城乡建设厅、济南市住房和城乡建设局负责解释。

　　根据《公共租赁住房管理办法》，公共租赁住房是指由国家提供政策支持、限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新进就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。公共租赁住房通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。公共租赁住房可以是成套住房，也可以是宿舍型住房。

　　而该《导则》明确住房保障主管部门负责住房保障政策层面的工作，住房保障实施机构负责住房保障组织实施层面工作，住房保障运营机构依据公租房委托管理协议和住房保障实施机构工作安排确保完成受托管理任务。

　　每年不少于2次房产复核

　　运营机构每年入户巡查1次

　　在租赁管理一节，对公租房资格复审、动态核查、房屋互换、房屋退出等具体做法和要求进行了明确。

　　公租房租赁合同到期前3个月，或者承租家庭人口、婚姻、收入、住房、户籍、工作单位等承租条件发生变化后的3个月内，承租家庭应提出复审申请。

　　运营机构每年对所有承租家庭入户巡查1次，及时掌握承租家庭履行合同、家庭状况变化、房屋使用、室内设备设施状况等情况。巡查人员应携带执法记录仪或手机等设备对巡查过程全程录音录像。巡查人员应与承租人（手持身份证）拍照（照片上应显示拍照日期），并填写《巡查记录表》，双方签字确认。

　　对巡查中发现的无正当理由连续6个月以上闲置所承租公租房，转租、转借、擅自调换公租房；损毁、破坏住房，擅自装修、改变房屋结构和配套设施，拒不恢复原状或者不当使用造成重大损失；改变所承租公租房用途的应做好取证和记录，告知其行为违反的相关规定，送达《整改通知书》并督促其按要求整改；拒不整改的，书面上报实施机构处理。

　　对有违规行为的承租家庭，运营机构应当增加入户巡查次数，实施不定期抽查。

　　在动态房产核查上，实施机构要通过不动产登记、房改、直管公房等信息库，对公租房承租家庭进行房产复核，每年不少于2次。实施机构根据房产复核证据确定结果进行逐户分析，根据当地政策，对于符合保障政策的住户，延续保障资格。对不再符合保障政策的，报主管部门取消保障资格，启动清退程序。

　　公租房可无偿互换

　　明确骗取公租房等7种情形应退房

　　对公租房的房屋互换《导则》也进行了明确并给出了人性化的做法。《导则》中的房屋互换是指符合相关规定的两户公租房承租家庭，自愿发起申请，经运营机构和实施机构审核通过后，将所承租的公租房互相调换。公租房互换按照“平等自愿、无偿互换”的原则进行。

　　在具体做法上，需要先确定互换意向对象。有住房调换需求的承租家庭，可自行寻找互换意向对象，也可通过实施机构搭建的网上互换平台匹配换房意向对象。承租家庭通过网上互换平台登记信息。承租家庭可根据公开信息寻找互换对象并自行达成互换意向。已达成互换意向的承租家庭主申请人，可到运营机构提出申请。

　　《导则》还明确了公租房的退出机制，除了主动退房外，更明确了被动退出的情形，还明确了下达退回（腾退）公租房决定工作程序。对于拒不执行退回（腾退）公租房决定的承租家庭，主管部门可依法申请人民法院强制执行并记入信用中国、信用山东等征信体系。

　　出现转借、转租或者擅自调换所承租公租房；改变所承租公租房用途；损毁、破坏住房，擅自装修、改变房屋结构和配套设施，拒不恢复原状或者不当使用造成重大损失；在公租房内从事违法活动；无正当理由连续6个月以上闲置公租房；累计六个月以上拖欠租金的；隐瞒家庭情况或提供虚假材料骗取公租房等7种违规使用情形之一，应当退回公租房。

　　此外，承租家庭有下列情形之一的，应当腾退公租房：

　　（1）未在规定时限内按要求提出续租申请的；

　　（2）提出续租申请但经审核不符合复审条件的；

　　（3）租赁期内，通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房不再符合公租房配租条件的；

　　（4）租赁期内，承租或者承购其他保障性住房的。

　　公租房实行规范化物业服务

　　运营机构每周至少巡查一次

　　公租房的物业服务要求也得以明确。公租房实行规范化物业服务。物业服务可由符合条件的运营机构自行管理，也可通过招投标方式选聘物业公司或其他专业性服务企业，承担小区内的全部或部分专项服务。

　　实施机构负责与物业公司签订物业服务合同；物业公司应与承租家庭方签订物业服务协议，明确服务内容、服务标准、收费标准和收取方式、合同期限、权利义务、违约责任等。

　　《导则》明确承租家庭报修由物业公司接待、受理。物业公司接承租家庭报修后填写《公租房维修报修申报表》，立即对报修事项进行现场初步查勘。物业公司维修范围内的应及时处理报修事项。非物业公司维修范围内的维修事项，12小时内报对应的维修主体。

　　承租家庭承担承租公租房室内以下自用部位和自用设施设备的维修：锁具、角阀、水嘴、软管、大便器、灯具、开关、插座、纱窗和户内污水管道堵塞，合同另有约定的从其约定；因租户自身原因造成的设施设备损坏和失灵。

　　《导则》要求物业公司每天对小区至少巡查一次，运营机构每周至少巡查一次，实施机构每月至少巡查一次。

　　涉及公租房物业管理服务市民热线交办件

　　满意率不低于95%

　　在物业服务监督上，运营机构应每月对物业公司履行物业管理服务合同、执行物业管理服务标准情况进行逐项检查，检查不少于两名工作人员，并做好检查记录和拍照，建立巡查档案；巡查发现的问题应督促物业公司立即整改。

　　运营机构每半年组织不少于30%（全年不少于75%）的承租家庭对物业管理服务满意度进行问卷调查，每半年对照当地物业管理服务标准进行一次考评。

　　涉及公租房物业管理服务的市民服务热线交办件，由运营机构督促物业公司进行落实，确保满意率不低于95%。

　　运营机构设立意见箱和24小时服务电话，受理承租人投诉和建议，并在2日内予以回复，涉及物业管理服务内容的，督促物业公司进行整改。

　　不得以公益广告名义

　　变相设计、制作、发布商业广告

　　在综合管理上，公租房社区应建立房屋管理、治安管理、社区管理、物业服务、爱心服务、自我服务“六位一体”综合管理服务模式，确保公租房社区健康和谐。

　　运营机构负责协调志愿者服务组织、慈善机构、法律援助、养老服务机构进入进驻小区，建立爱心服务站，每季度开展不低于2次的便民利民特色服务活动。

　　运营机构负责做好公租房小区内的公益宣传，要求价值导向正确，契合社会总体形势及风尚。公益宣传语言文字使用规范；表现形式得当，文化品位良好，不得以公益广告名义变相设计、制作、发布商业广告。