正式水电与项目同步完成！济南房产综合验收备案细则来了

　近日，济南市住房和城乡建设局、济南市行政审批服务局、济南市自然资源和规划局、济南市城市管理局等11部门（单位）联合印发《济南市房地产开发项目竣工综合验收备案实施细则》 ，《实施细则》中明确正式水电与供热供气设施都将与项目建设同步完成，今年7月1日起施行，有效期至2026年6月30日。《关于进一步调整优化房地产开发项目竣工综合验收备案条件的通知》（济建开字〔2018〕6号）同时废止。

　　该《实施细则》对相关部门验收责任进行了明确，并对购房者们关注的水电气暖配套的交付时间进行了明确。以往因片区市政配套与项目建设不同步或项目开发商未及时完成对接，出现过交房时仍使用临时水电的情况。而济南目前在用的《关于进一步调整优化房地产开发项目竣工综合验收备案条件的通知》（济建开字〔2018〕6号）中，根据实际情况实行供电设施验收合格证明告知承诺制，在项目未接入正式供电，但具备临时用电条件的，企业在根据规定达到一定条件后，可先办理正式供电验收合格证明，并在6个月内完善。

　　而此次印发的《实施细则》则明确了正式供电、正式供水与项目建设要同步完成。《实施细则》第七条规定，水务部门负责住宅项目红线内供水设施建设、验收、移交、运营维护及非住宅项目供水设施验收等项工作的管理，并确保正式供水与项目建设同步完成。供电公司负责实施住宅项目红线内供电设施验收、移交、运营维护及非住宅项目供电设施验收工作，并配合供电设施建设单位，确保正式供电与项目建设同步完成。

　　住房城乡建设部门负责项目红线内供热及供气设施建设、验收、移交、运营维护等项工作的管理，并确保供热及供气设施与项目建设同步完成。

　　《实施细则》还明确了政审批服务部门负责房地产开发项目竣工综合验收备案。住房城乡建设部门负责房地产开发项目竣工综合验收事中事后监管工作。城市管理部门负责对房地产开发项目竣工综合验收及备案过程中的违法行为实施行政处罚。

　　《实施细则》明确房地产开发项目建设单位（以下简称开发企业）对房地产开发项目竣工综合验收负主体责任。房地产开发项目分期开发的，可以分期办理竣工综合验收备案。开发企业交付商品房时，应当在交房现场醒目位置公示房地产开发项目竣工综合验收备案证明。

　　自然资源和规划部门负责开发项目的规划分期管理。土地出让合同约定的移交或代建的公共服务设施，要纳入项目首期或与项目首期同步建设、同步验收。

　　结合济南已经实行的商品房预售资金监管政策，《实施细则》还指出，房地产开发项目竣工综合验收合格并取得备案手续后，方可申请终止商品房预售资金监管；开发企业应当交纳的首期住宅专项维修资金，可从监管的商品房预售资金中划转。

　　此外，细则中还规定了土地出让合同中，约定由开发企业代建并移交的公共服务设施、竞建公有房、租赁住房等设施的验收要求。如学校、幼儿园等教育设施，由教育部门负责制定代建协议（土地划拨项目）、移交协议并监督落实；社区综合服务设施用房、养老设施由民政部门负责制定代建协议（土地划拨项目）、移交协议并监督落实；社区室内副食品市场（菜市场）由商务部门负责制定移交协议并监督落实；社区卫生服务设施由卫生健康部门负责制定移交协议并监督落实；竞建公有房、租赁住房，由住房城乡建设部门负责制定移交协议并监督落实。

　　具体细则如下：

　　济南市房地产开发项目竣工综合验收备案实施细则

　　第一条 为规范我市房地产开发经营活动，保障购房群众合法权益，依据《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》（鲁建房字〔2019〕34号），结合我市实际，制定本实施细则。

　　第二条 在济南市行政区域内国有建设用地上从事房地产开发经营的，均应执行本实施细则。

　　第三条 行政审批服务部门负责房地产开发项目竣工综合验收备案。

　　住房城乡建设部门负责房地产开发项目竣工综合验收事中事后监管工作。

　　城市管理部门负责对房地产开发项目竣工综合验收及备案过程中的违法行为实施行政处罚。

　　第四条 房地产开发项目建设单位（以下简称开发企业）对房地产开发项目竣工综合验收负主体责任。

　　第五条 房地产开发项目分期开发的，可以分期办理竣工综合验收备案。

　　自然资源和规划部门负责开发项目的规划分期管理。土地出让合同约定的移交或代建的公共服务设施，要纳入项目首期或与项目首期同步建设、同步验收。

　　第六条 房地产开发项目综合验收主要内容：

　　（一）自然资源和规划部门负责核实开发项目是否按照经审批的项目规划方案总平面图用地范围、规划条件、规划设计方案、土地出让合同或划拨决定书的要求开发建设。

　　（二）住房城乡建设部门负责核查开发项目所包含的单体工程是否符合国家规定的工程质量验收标准；首期住宅专项维修资金是否按要求落实或缴纳；工程技术档案和施工管理资料是否完整。

　　（三）水务部门负责核查开发项目用地红线内排水设施是否按照要求建设并达到使用条件。

　　（四）行政审批服务部门负责核查开发项目用地红线内环卫设施是否按照要求建设并达到使用条件。

　　（五）开发企业负责组织设计、施工、监理单位，对开发项目用地红线内道路、绿化、路灯等配套基础设施是否按照要求建设并达到使用条件进行验收。

　　（六）开发企业负责组织设计、施工、监理单位，对开发项目是否落实建设工程设计方案规划审查意见中关于建筑节能要求进行验收。

　　（七）开发企业负责组织设计、施工、监理单位，对开发项目是否落实土地出让条件中关于建筑产业化技术要求进行验收。

　　（八）开发企业负责组织设计、施工、监理单位，对开发项目是否落实工程设计方案中海绵城市建设有关指标进行验收。

　　（九）开发企业负责组织设计、施工、监理单位，对开发项目通信设施是否按规划设计要求建设进行验收。

　　（十）相关专营单位或主管部门负责核查开发项目用地红线内供水、供电、供气、供热等配套基础设施是否按照有关要求建设，达到使用条件且已交由专业经营单位负责运营管理。

　　（十一）各相关主管部门负责确定土地出让合同约定由开发企业代建并移交的公共服务设施、竞建公有房、租赁住房等是否确定接收单位并签定移交协议。

　　第七条 水务部门负责住宅项目红线内供水设施建设、验收、移交、运营维护及非住宅项目供水设施验收等项工作的管理，并确保正式供水与项目建设同步完成。

　　供电公司负责实施住宅项目红线内供电设施验收、移交、运营维护及非住宅项目供电设施验收工作，并配合供电设施建设单位，确保正式供电与项目建设同步完成。

　　住房城乡建设部门负责项目红线内供热及供气设施建设、验收、移交、运营维护等项工作的管理，并确保供热及供气设施与项目建设同步完成。

　　第八条 土地出让合同约定由开发企业代建并移交的公共服务设施、竞建公有房、租赁住房等按照以下要求落实：

　　（一）学校、幼儿园等教育设施由教育部门负责制定代建协议（土地划拨项目）、移交协议并监督落实。

　　（二）社区综合服务设施用房、养老设施由民政部门负责制定代建协议（土地划拨项目）、移交协议并监督落实。

　　（三）社区室内副食品市场（菜市场）由商务部门负责制定移交协议并监督落实。

　　（四）社区卫生服务设施由卫生健康部门负责制定移交协议并监督落实。

　　（五）竞建公有房、租赁住房，由住房城乡建设部门负责制定移交协议并监督落实。

　　第九条 开发企业可同时申请办理开发项目竣工综合验收备案与工程建设项目联合验收手续。开发企业应在项目竣工综合验收合格后15日内，持竣工综合验收报告到行政审批部门办理竣工综合验收备案手续，行政审批服务部门应采取查验资料的方式对开发企业申报材料进行核实，符合条件的，应在1个工作日内予以备案；不符合条件的，应一次性将不合格内容书面通知开发企业，待整改合格后重新申报核实。

　　第十条 开发企业申报房地产开发项目竣工综合验收备案，需提交下列材料：

　　（一）《房地产开发项目竣工综合验收备案申请表》；

　　（二）《建设工程竣工规划核实合格证》；

　　（三）项目单体工程竣工验收备案材料；

　　（四）项目红线内道路、绿化、路灯等市政基础设施竣工验收合格的材料；

　　（五）项目用地红线内环卫设施竣工验收核查合格的材料；

　　（六）项目排水设施竣工验收核查合格的材料；

　　（七）项目落实建筑节能要求的验收合格的材料；

　　（八）项目落实建筑产业化技术要求的验收合格的材料；

　　（九）项目落实海绵城市建设要求的验收合格的材料；

　　（十）项目通信设施竣工验收合格的材料；

　　（十一）项目供电、供水、供气、供热等配套基础设施建设由相关专营单位组织供电、供水、供气、供热等配套基础设施建设的，可提供建设合同、合同价款结清材料，由开发企业自行组织实施专营设施建设的，提供相关专营单位出具的专营设施验收合格或接收手续材料；

　　（十二）开发企业按规划及建设条件，配套的公共服务设施建设完成并移交或签订移交协议的材料；

　　（十三）督促协调已预售房屋业主在房屋交付使用前交纳首期住宅专项维修资金的承诺书，已缴纳未售出商品房首期住宅专项维修资金的材料；

　　（十四）建设工程档案验收合格材料或移交材料。

　　行政审批服务部门应当依托工程建设项目审批管理系统实现信息互通共享，不得要求开发企业重复提供以上材料。

　　第十一条 开发企业应当交纳的首期住宅专项维修资金，可从监管的商品房预售资金中划转。

　　第十二条　开发企业交付商品房时，应当在交房现场醒目位置公示房地产开发项目竣工综合验收备案证明。

　　主管部门可对房地产开发项目的实际交付条件和公示情况进行抽查。

　　第十三条 房地产开发项目竣工综合验收合格并取得备案手续后，方可申请终止商品房预售资金监管。

　　第十四条 开发企业在延续、核定开发资质等级时，应以房地产开发项目竣工综合验收备案证明作为开发经营业绩的认定依据。

　　第十五条　由相关专营单位组织实施项目红线内供水、供电、供气、供热等专营设施建设的，在开发企业全额支付委托合同价款后, 因专营单位未按有关约定履行合同，导致相关专营设施建设滞后，影响开发项目按期交付使用的，相关主管部门、单位应责令其限期整改。

　　项目通信基础设施验收合格后，通信专营单位可使用相关设施进行设备安装运营，开发企业应予以配合，对不配合的开发企业，由住房城乡建设部门责令其限期整改。

　　第十六条　开发企业违反本细则规定，不办理开发项目竣工综合验收备案手续的，由住房城乡建设部门责令限期整改、补办手续。不整改或逾期整改不到位的，由相关部门依法依规进行处置。

　　第十七条 开发项目未经综合验收或者经验收不合格即交付使用的，住房城乡建设部门责令限期整改、补办手续，由城市管理部门依法予以处罚，并记入信用档案。

　　第十八条 本实施细则自2021年7月1日起施行，有效期至2026年6月30日。《关于进一步调整优化房地产开发项目竣工综合验收备案条件的通知》（济建开字〔2018〕6号）同时废止。