管好小区“养老钱”，济南就住宅专项维修资金管理征求意见

　　众所周知，住宅维修资金是是自家小区房屋的“保命钱”“养老钱”。可到底如何顺利使用?不少业主曾为此犯愁。
　　为规范济南市住宅专项维修资金使用及管理，更好维护广大业主合法权益，28日，济南市住房和城乡建设局公布《济南市住宅专项维修资金管理办法》(征求意见稿)，面向社会公开征求意见。

未设共用电梯的60元/平，设有共用电梯的120元/平

　　住宅维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，俗称房屋“养老钱”。
　　部分业主会有疑问，新房购买时开发商承诺维修，为何还要交纳这笔“养老钱”?这是因为保修是有期限的。保修期内，由开发单位负责物业维修养护;当保修期满后，物业维修养护的责任就转移到了物业产权人即业主身上。
　　关于维修资金的交存对象，《济南市住宅专项维修资金管理办法》(征求意见稿)(以下简称：《办法》)中提到：住宅物业;住宅小区内的非住宅物业;与单幢住宅物业结构相连的非住宅物业;物业管理区域内的储藏室，规划配建的车位(库)均需交存首期维修资金。
　　上述四大类物业属于商品房的，维修资金由业主个人交存;属于出售公有住房的，维修资金由售房单位从售房款中提取。
　　同时，《办法》还规定了住房维修资金的首期交存标准——未设共用电梯的房屋每平方米60元,设有共用电梯的房屋每平方米120元;出售公有住房的,售房单位须按多层住宅不低于售房款20%、高层住宅不低于售房款30%的比例从售房款中一次性提取维修资金。
　　商品住宅、非住宅的业主应当在办理房屋交付手续前，将首期维修资金一次性足额交存至维修资金专户。业主未按规定交存首期维修资金的，建设单位不得向业主交付房屋。业主交存的维修资金属于业主共有。从公有住房售房款中提取的维修资金属于已售公有住房售房单位所有。
　　根据《办法》，济南市维修资金管理机构应当在商业银行开立维修资金专户。按物业管理区域设房屋账户和公共账户。
　　其中，房屋账户主要用于储存业主和建设单位交存的维修资金、出售公有住房划转的维修资金，以及房屋账户的增值收益。商品房以物业管理区域为单位设账，未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，均按房屋户门号设分户账;已售公有住房按售房单位设账，按幢设分账。
　　公共账户则主要用于储存公共收益划转的维修资金、业主大会或者业主共同决定转入的其他资金，按物业管理区域设账。

小区电梯故障、路面塌陷等问题，可直接启动应急维修

　　“入住这么多年了，小区维修资金是咋管理的?余额还有多少?该咋申请?”当下，不少老旧小区业主普遍面临着类似问题。
　　规范维修资金的使用，是此次征求意见稿的重点。《办法》提到，维修资金的申请使用遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

　　根据《办法》，住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用分摊，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，由相关业主按照专有部分面积所占的比例分摊。
　　其中，商品住宅小区业主委员会、已售公有住房原产权单位为维修资金使用的申请人。
　　同时，《办法》明确，未选举产生业主委员会的;业主委员会拒不履行申请人职责的;业主委员会委员人数不足总数的二分之一的;业主委员会不能正常开展工作的其他情形;原产权单位因破产、兼并或改制等无法正常开展工作的，可由社区居民委员会或其委托的物业服务企业作为申请人。
　　物业管理区域内发生的屋面漏雨、外墙渗水的;电梯发生故障影响正常使用的;消防设施存在故障的;建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动的;玻璃幕墙炸裂的;排水管道严重堵塞或爆裂的;地下车库雨水倒灌的;道路路面塌陷的;其它可能造成人身安全事故或严重影响业主生活情形的，可以启动应急维修程序。
　　《办法》还指出，“依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用; 依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用;因人为损坏及其他原因应由当事人承担的鉴定、修复费用;根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的维修和养护费用;规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已列入该特定房屋买卖合同的露台、庭院等部位的维修费用”不得从维修资金中列支。
　　维修资金可由政府机构代管，也可由业主大会自行管理
　　如何保管好小区“养老钱”?《办法》指出，业主大会设立前或业主大会未依法决定实行维修资金自行管理的，由济南市维修资金管理机构代管。济南市维修资金管理机构应当通过公开招投标或按照财政部门有关规定选定商业银行，开立维修资金专户。
　　济南市维修资金管理机构将按照国家有关规定，采取定期存款、大额存单、购买一级市场新发行的国债等方式，实现维修资金保值增值。
　　维修资金产生的存储利息和增值收益则会定期分配、滚存使用。维修资金增值收益全部分配到房屋账户或公共账户。当年交存和使用部分的资金按同期银行活期利率计息，其余部分的资金按照当年实际收益率计息。
　　对于自行管理维修资金的小区，《办法》提到：业主大会依法决定实行维修资金自行管理的，业主大会可授权业主委员会负责本物业管理区域内维修资金的日常管理工作。维修资金的管理、使用、续交、补交等应当通过全市统一的维修资金管理信息系统进行。
　　业主大会实行维修资金自行管理的，应当在所在地街道办事处(镇人民政府)组织、指导下，按照下列规定办理：拟定维修资金管理方案，明确委托的账目管理单位、管理人员、管理经费来源，并在物业管理区域内进行公示，公示期不得少于七日;经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
　　《办法》还指出，恶意骗取、套用维修资金的单位和个人，或因业主未按照规定补交、续交维修资金，导致延误维修时机，给相关业主造成损失的，应当依法补偿相关业主损失，并承担法律责任。