“小阳春”初现 长三角楼市稳中向好

    3月1日，杭州的网红楼盘西湖国际城再一次公布了摇号意向登记名单，一组惊人的数字曝光。总计17344户购房家庭通过资料审核（内含无房家庭5042户），意味着这个项目将经历第三次“万人摇”。超过17000人背后是该项目仅剩的262套可售房源和1.50％的中签几率。

    杭州“万人摇”现象的再次出现让市场爆发了很多“回暖”的解读，从短期数据来看，杭州楼市也确有好转迹象。

    有公开数据统计，2月25日到3月3日，杭州市商品房成交1805套，成交量环比前一周增加23.6%。其中住宅成交1290套，环比前一周增加9.4%。另据透明售房网数据，当期杭州市区（不含临安）二手房签约1374套，环比增加52%。春节过后，杭州已经迎来了商品房和二手房成交量连续三周的上升。

    因为看好杭州楼市，2018年置业顾问小张决定留在杭州工作，并先后被安排在萧山的两个售楼处。据他回忆，2018年下半年开始，杭州楼市“流摇”现象很多，气氛紧张，购房者大多都在观望，成交一度陷入瓶颈。但今年春节过后，他所在的项目无论是到访量还是成交情况都有明显好转，最近他已经连续加班好多天。

    回暖信号释放

    不仅杭州，长三角区域的其他城市也显现出复苏迹象，苏州的土地热、无锡的最低首付比例下调以及南京关于积分落户政策的调整，也都在不同程度地释放楼市回暖的信号。

    作为长三角区域的核心城市，2019年开年以来上海楼市有走出低谷的迹象，不仅年初新盘推盘量较往年增加，二手住宅成交量也在环比提升。

    上个周末，上海人姜女士一边和租户商谈退租事宜，一边赶忙联系中介挂牌房源。犹豫再三后，她终于决定卖掉之前一直用于出租的一室户，并计划用这笔钱加上最近在股市里小赚的一笔，重回楼市。

    “虽说出租确实会有一笔比较稳定的收入，但是如果市场还不错，又有好的项目，我愿意入市置换。”姜女士说，之前一直没敢动，是因为去年大家都反映二手房不好卖，最近中介说二手房带看量明显变多了。如果能顺利卖掉，她计划换套交通更方便一点的两房留给父母住，这样既能改善全家的居住条件，同时也是一种不错的投资。

    上海中原地产市场分析师卢文曦称，随着节后工作节奏的恢复，上海市场成交也出现明显反弹，节后第二周成交量就回到了10万平方米以上的流量，并且在周度成交榜单中出现了签约超过百套的项目，购房者成交意愿有比较明显的回温。加之政策面趋于稳定、外部政策环境逐渐好转。长时间调整后，市场也积累了部分购买力，所以在传统销售季的配合下预计今年“小阳春”将好于往年。

    与上海不同，苏州的回温迹象从土地端率先显露。在经历土地拍卖的良好开局后，苏州的楼市成交也在2月下旬开始好转。据统计，春节后两周时间内苏州商品房累计成交2256套，二手房累计成交3214套，相比节前成交量均持续上涨。

    重现“万人摇”的杭州与苏州近况相似，楼市在2月的成交表现先抑后扬。据杭州某市场研究中心数据显示，自节后第二周起，杭州二手房客源逐渐回流，且成交量一直呈上升趋势，并在月末最后四天达到高峰。鉴于成交“强心针”药效发挥作用，很多业内人士对于杭州楼市3月的市场预判比较乐观，认为成交小高峰的来临将是大概率事件。

    值得关注的是，在这一波楼市回暖过程中，很多城市的房贷政策出现松动。例如，有消息称，3月1日中国工商银行无锡分行下发通知，宣布无锡居民家庭首次购买普通住房申请个人住房贷款，最低首付比例由此前的40%下调至30%。前提是拥有本地户口且名下无房无贷。

    首套利率方面，据中国房地产报（微信ID：china-crb）记者不完全统计，2019年以来，长三角区域内杭州、南京、合肥、徐州等城市，曾出现过不同方式、不同程度的利率调整。例如，截至2019年2月20日，合肥已有超过10家银行执行有一次贷款记录且已结清的客户可享受首套房的贷款利率。

    尽管各城市房贷政策的微调对市场影响有限，但是对于首套刚需购房群体确实是一种利好释放。很明显的是，房贷政策的整体导向虽仍以“稳”为主，却也给出了“因地制宜”的空间。

    除此之外，一些建设规划消息的传出也在对楼市产生影响。例如，此前有上海第三机场或将“落户”江苏海门市的消息流出，虽然经官方辟谣选址还在比选之中，但海门楼市却因此迎来了不小的躁动。

    有当地在售项目的置业顾问向中国房地产报记者透露，机场选址的消息虽未确定，可项目的到访量有明显增加，除了很多海门本地人前来看房，到了周末还有不少从上海和周边其他城市的购房者特意赶来。因为海门的房价还相对较低，如果有类似机场的规划能落实，对投资人来说会有一定吸引力。

    楼市以稳为主

    虽然从环比数据上看，各地2月楼市普遍成绩平平，可从趋势着眼，回暖迹象也确有发生。不过，单凭部分城市的个别现象来断言楼市已全面回暖却也言之过早。

    以上海为例，虽然对比几个一线城市新房、二手房的成交情况上海市场的回暖意向最为强烈。然而在新房价格监管、二手房市场以价换量的大背景下，短期内上海整体住宅价格大幅回暖的可能性并不大。

    卢文曦表示：“近期上海有不少项目积极申请预售证，有亲和力的价格也获得了买家认同，市场供求节奏正处于稳步释放中。另外，短期市场还会关注‘两会’有关房地产政策的内容，如若没有特别明显变动，预计市场交投将进入快车道。”

    杭州也一样，“万人摇”虽然能够撩拨市场神经，但杭州各区冷热不均的情况始终没变。主城区的整体成交情况虽然一片势好，像余杭这样的区域仍表现保守，缺少刚需房的加持。相比之下，有新房限价松动案例的出现对于杭州而言更具有意义。

    位于杭州拱墅区申花板块的绿城建发沁园项目在2月下旬再次获得了一张预售证，加推可售房源125套。该项目新获证的8#楼房源均价为54000元/平方米，装修标准6000元/平方米。值得关注的是，2018年10月12日，该项目首次开盘时共推出168套房源，摇号中签率38%，现已售罄。但4个月前开盘的均价为49500元/平方米。

    按照此前杭州的限价政策，新开楼盘的均价不高于上一期均价。在装修标准没有改变的前提下，绿城建发沁园四个月内的两次开盘的均价每平方米上涨了4500元，涨幅达到9%，被视为限价破冰。虽然这一现象大多发生在高地价、受限价影响亏本销售的项目中，但这种松动也会在一定程度上增强房企推盘的热情。

    据不完全统计，2019年3、4月，杭州预计将有61个楼盘有推盘计划，其中首次开盘的项目有17个。对于杭州这种房地产市场相对稳定的城市而言，新房供应持续下，个别利好因素的释放虽然不会带来市场的全面回暖，却会对扭转买卖双方的市场预期起到积极作用。

    而放眼整个长三角区域，一线及强二线城市市场稳定坚挺的格局已基本形成，三四线楼市的浮动更容易受到各类政策微调的影响。据中原地产研究中心统计数据显示，2月，全国各地房地产调控政策共发布了21次，且有不少发生在长三角。多地政策调整有松有紧，整体基调仍以“稳”为主。

中房报记者高欣丨上海报道